전세 보증금 인상 한도, 5% 넘게 요구받으면 거절할 수 있을까?

안녕하세요, 이번 글에서는 보증금 인상 한도 핵심 규정과 초과 요구 대응법을 한눈에 짚어 드리겠습니다.

갱신을 요구했더니 임대인이 보증금을 10% 이상 올려달라고 해서 당황하셨던 분이 계실 겁니다.

이 글에서는 5% 상한이 실제로 어떻게 계산되고, 임대인이 초과 인상을 요구할 때 어떻게 대응해야 하는지 단계별로 정리해 드립니다.

핵심 요약	내용
보증금 인상 한도	계약갱신청구권 행사 시 직전 보증금의 5% 이내
적용 시점	임차인이 갱신요구권을 행사한 갱신 계약
초과 요구 시 대응	분쟁조정 신청 또는 법원 조정·소송

보증금 인상 한도 5% 규정의 법적 근거

주택임대차보호법 제7조는 임대료 증액 청구의 상한을 규정합니다.

임차인이 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사하면, 임대인은 직전 보증금의 5%를 초과해 증액을 청구할 수 없습니다.

이 5% 상한은 보증금과 월차임 모두에 적용됩니다.

특히 지방자치단체가 조례로 5% 이하의 낮은 상한을 정할 수 있으므로, 거주 지역 조례를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

주의할 점은 이 증액 제한이 2020년 7월 31일 이후 계약에만 적용되는 것이 아니라는 점입니다. 개정법 부칙(법률 제17470호 제2조 제1항)에 따라 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중이던 임대차에도 적용되므로, 그 이전에 계약했더라도 5% 상한을 주장할 수 있습니다.

(AI 생성 이미지)

보증금 인상 한도 적용 대상과 적용 제외 범위

보증금 인상 한도 5% 상한은 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약에 한정됩니다.

임대인과 임차인이 자유로운 합의로 새로 체결하는 신규 계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.

따라서 기존 임차인이 자발적으로 새 계약서를 작성해 갱신하는 경우, 갱신요구권 행사로 볼 수 없어 상한이 적용되지 않을 수 있습니다.

반면 임차인이 명시적으로 갱신요구권을 행사하고 임대인이 이를 수락하거나 거절 사유가 없는 경우에는 5% 상한이 강제됩니다.

또한 묵시적 갱신(별도 통보 없이 기존 조건으로 자동 연장)은 종전 임대차와 동일 조건으로 연장되므로, 묵시적 갱신 자체에서 임대료 인상이 발생하지 않습니다.

보증금 인상 한도 계산 방법과 예시

5% 상한의 계산 기준은 ‘직전 임대차계약의 보증금’입니다.

예를 들어 직전 보증금이 3억 원이라면, 임대인이 청구할 수 있는 최대 증액분은 1,500만 원입니다.

따라서 갱신 후 보증금은 최대 3억 1,500만 원까지만 가능합니다.

월차임이 있는 반전세 계약이라면 법 조문이 ‘차임이나 보증금의 20분의 1’이라고 정하고 있으므로, 보증금과 월차임 각각에 대해 5% 상한을 판단합니다.

예를 들어 보증금 2억 원에 월세 50만 원인 계약이라면 보증금은 최대 1,000만 원, 월세는 최대 2만 5천 원까지 올릴 수 있습니다.

직전 보증금	5% 상한 증액분	갱신 후 최대 보증금
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

계약갱신청구권 행사 절차와 통지 방법

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다.

갱신 요구는 구두로도 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편으로 발송하는 것이 안전합니다.

내용증명은 ‘언제 어떤 내용을 보냈는지’를 증명하는 제도이며, 도달을 증명하려면 배달증명을 함께 신청해야 합니다.

의사표시의 효력은 발송한 날이 아니라 상대방에게 도달한 때 발생하므로, 기한을 넉넉히 잡아 발송해야 합니다.

갱신 요구서에는 현재 계약의 임대차 기간·보증금·주소를 명시하고, 갱신 의사를 분명히 표시하면 됩니다.

▲ 임대인이 5% 초과 증액을 요구할 때 임차인이 취해야 할 3단계 대응 절차를 나타낸 흐름도입니다. (AI 생성 이미지)

임대인의 갱신 거절 사유 9가지

임대인은 법정 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에 규정된 거절 사유는 총 9가지입니다.

대표적인 사유로는 임차인의 2기 이상 차임 연체, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 필요, 철거·재건축 등이 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하면, 임차인에게 손해배상 책임이 발생합니다.

따라서 임대인이 실거주를 이유로 거절하겠다고 통보하면, 임차인은 그 이후 입주 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.

보증금 인상 한도 초과 요구 시 즉시 해야 할 일

임대인이 보증금 인상 한도를 초과해 증액을 요구하면, 임차인은 이를 거부할 권리가 있습니다.

우선 임대인에게 5% 상한 초과 사실을 서면으로 알리고, 법정 한도 내 증액만 수용하겠다는 뜻을 전달합니다.

실무에서 보면, 이 단계에서 임대인이 요구를 철회하거나 협의로 해결되는 경우가 많습니다.

만약 임대인이 계속 초과 인상을 고집하면, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 조정·소송을 제기할 수 있습니다.

한편 임차인이 압박을 이기지 못해 초과 금액에 서명했더라도, 그 초과 부분은 무효이며 나중에 반환을 청구할 수 있습니다(부당이득 반환 청구).

제 생각에는 이 단계에서 가장 중요한 것은 모든 교신 기록을 문서로 보관해 두는 것입니다.

주택임대차분쟁조정위원회 신청 방법과 절차

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제14조에 따라 대한법률구조공단·한국부동산원·한국토지주택공사(LH)에 설치됩니다.

온라인 신청은 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr) 또는 한국부동산원 분쟁조정위원회(adrhome.reb.or.kr)에서 할 수 있습니다.

조정 수수료는 무료가 아니며, 조정 목적의 가액에 따라 1만~10만 원입니다.

다만 소액임차인·기초생활수급자·국가유공자 등은 수수료가 면제됩니다.

조정 신청 후 위원회는 60일 이내에 절차를 마쳐야 하며, 부득이한 경우 30일 연장이 가능합니다.

조정이 성립하면 재판상 화해와 동일한 효력을 가지므로, 소송보다 빠르고 비용이 적게 듭니다.

특히 분쟁조정은 임대인·임차인 양측이 합의해야 성립되므로, 임대인이 참여를 거부하면 조정이 불성립될 수 있습니다.

▲ 갱신 의사 통보를 위한 내용증명 발송 절차와 보관해야 할 증거 서류 목록을 나타낸 인포그래픽입니다. (AI 생성 이미지)

보증금 인상 한도 초과분 반환 청구 방법

임대인의 강압이나 착오로 초과 보증금을 납부했다면, 초과분은 법적으로 무효입니다.

임차인은 초과 납부한 금액에 대해 부당이득(법률상 원인 없이 이득을 취한 것) 반환 청구를 할 수 있습니다.

우선 임대인에게 내용증명을 보내 초과 납부액의 반환을 요청합니다.

임대인이 반환을 거부하면 법원에 지급명령 신청 또는 소액사건심판(소송액 3,000만 원 이하)을 제기할 수 있습니다.

또한 반환이 지연되면 민법 제379조에 따라 연 5% 법정이자가 붙고, 소송·지급명령 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12% 지연이자가 적용됩니다.

따라서 초과 납부 사실을 알게 된 즉시 서면으로 기록을 남기고 신속히 대응하는 것이 유리합니다.

국토교통부 공식 임대차 정보는 국토교통부 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

갱신 계약서 작성 시 주의사항

갱신 계약서를 새로 작성할 때는 ‘계약갱신청구권 행사에 따른 갱신’임을 명시하는 것이 중요합니다.

이 문구가 없으면 나중에 신규 계약으로 해석돼 5% 상한 적용 여부에 대한 분쟁이 생길 수 있습니다.

또한 갱신 계약서에 인상 금액이 직전 보증금의 몇 퍼센트인지를 계산해 명기하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

예를 들어 특약란에 ‘본 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 것으로, 직전 보증금 3억 원의 5% 이내인 1,500만 원 증액에 합의함’과 같이 기재할 수 있습니다.

한편 보증금을 증액한 경우 갱신 계약서에 확정일자를 새로 받아 두면, 종전 보증금은 최초 확정일자 순위가 그대로 유지되고 증액분은 새 확정일자를 기준으로 우선변제권(보증금을 후순위 권리자보다 먼저 돌려받는 권리)을 확보할 수 있습니다.

팁을 하나 드리면, 갱신 계약서 작성 전에 등기부등본을 다시 발급해 새로운 근저당 설정 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

묵시적 갱신과 보증금 인상 한도 관계

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 자동 연장되는 제도입니다.

묵시적 갱신이 성립하면 보증금·월차임은 종전 그대로 유지되므로, 묵시적 갱신 자체에서 임대료 인상이 발생하지 않습니다.

전월세 5% 상한은 임대인이 증액을 청구하거나 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다.

따라서 묵시적 갱신 후 임대인이 차임 인상을 요구하더라도, 그 요구에 동의하지 않으면 종전 조건이 유지됩니다.

반면 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 원할 때는, 임대인에게 해지 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

또한 묵시적 갱신 기간 중에는 임차인에게만 해지권이 있고, 임대인은 임의로 해지할 수 없습니다.

◆ 전세 묵시적 갱신 효과와 주의사항: 묵시적 갱신의 효과·해지 절차·임대인 통지 기간 등 상세한 내용은 아래 글에서 확인하세요. 전세 묵시적 갱신 효과와 주의사항 바로 확인하기

보증금 인상 한도 관련 필요 서류와 증거 보관

분쟁 발생에 대비해 임차인이 보관해야 할 서류가 있습니다.

서류	보관 이유	발급·보관 방법
기존·갱신 임대차계약서	직전 보증금 확인, 5% 상한 적용 근거	원본 보관
갱신 요구 내용증명	갱신청구권 행사 시점 증명	배달증명 포함 발송
보증금 납부 이체 내역	납부 금액·시점 증명	은행 앱·거래내역서
임대인과의 문자·카카오톡	초과 인상 요구 증거	화면 캡처 보관
등기부등본	근저당 설정 현황 확인	인터넷등기소 발급

이 목록을 캡처하거나 인쇄해 두고 하나씩 확인해 보세요.

게다가 모든 대화는 문자·이메일 등 문서 형태로 남겨야 나중에 증거로 활용할 수 있습니다.

전월세 전환율과 보증금 인상 한도 함께 이해하기

보증금 일부를 월차임으로 전환할 때는 전월세 전환율 상한이 별도로 적용됩니다.

전월세 전환율 법정 상한은 대통령령 비율(연 10%)과 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 비율(2026년 6월 현재 기준금리 2.50% 적용 시 연 4.50%) 중 낮은 쪽을 적용합니다.

따라서 2026년 6월 현재 전월세 전환율 상한은 연 4.50%입니다.

예를 들어 보증금 1,000만 원을 월차임으로 전환하면, 월 최대 37,500원(1,000만 원 × 4.50% ÷ 12)까지만 올릴 수 있습니다.

이 전환율 상한은 갱신·전환 계약에 강제 적용되며, 신규 계약은 당사자 합의로 정할 수 있습니다.

또한 보증금 5% 인상 한도와 전월세 전환율 상한은 별개의 제도이므로, 두 기준을 모두 지켜야 합니다.

◆ 전월세 전환율 계산 방법: 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 계산 방법과 활용법을 상세히 확인하세요. 전월세 전환율 계산 방법과 활용법 바로 확인하기

보증금 인상 한도 초과 시 대응 단계별 체크리스트

임대인의 초과 인상 요구에 단계별로 대응하면 권리를 효과적으로 지킬 수 있습니다.

단계	행동	방법
☐ 1단계	초과 사실 서면 통보	내용증명 발송(배달증명 포함)
☐ 2단계	협의 시도	법정 5% 상한 내 증액 제안
☐ 3단계	분쟁조정 신청	대한법률구조공단·한국부동산원 위원회
☐ 4단계	법원 절차	지급명령 또는 소액사건심판

이 체크리스트를 캡처해 두고 상황에 따라 단계별로 실행해 보세요.

결국 핵심은 모든 절차를 서면으로 남겨 증거를 확보하는 것입니다.

◆ 임대차 분쟁 조정 신청 방법과 절차: 분쟁조정위원회 신청 절차와 준비 서류 전반을 확인하세요. 임대차 분쟁 조정 신청 방법과 절차 바로 확인하기

임차인이 자주 놓치는 권리와 주의사항

많은 임차인이 계약갱신청구권을 한 번 행사하면 다음 갱신에도 계속 쓸 수 있다고 오해합니다.

그러나 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

따라서 첫 번째 갱신에서 청구권을 사용했다면, 두 번째 갱신부터는 임대인과 자유롭게 협의해야 합니다.

또한 임차인이 갱신 요구 기간(만료 6개월~2개월 전)을 놓치면 갱신청구권을 행사할 수 없으므로, 계약 만료일을 미리 달력에 표시해 두는 것이 중요합니다.

게다가 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 이력이 있으면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있으므로 월차임 납부 기록도 보관해야 합니다.

한편 계약갱신청구권을 행사해 갱신된 임대차는 2년간 존속하며, 그 기간 중 임대인이 임의로 계약을 해지할 수 없습니다.

특히 이 부분은 놓치기 쉬운데, 갱신 기간 2년이 지나면 임대인은 새로운 임대 조건을 자유롭게 제시할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 5% 초과 금액을 요구하면서 동의 안 하면 나가라고 하는데, 이 경우 어떻게 해야 하나요?

임차인이 계약갱신청구권을 행사했고 임대인에게 법정 거절 사유가 없다면, 임대인은 갱신을 거부할 수 없습니다.

임대인의 압박이 있더라도 법정 한도 내 인상만 수용하겠다는 의사를 서면으로 전달하고, 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하면 됩니다.

Q. 이미 5% 초과 금액에 서명한 계약서는 무조건 유효한가요?

초과 부분은 주택임대차보호법 제7조 위반으로 무효입니다.

따라서 임차인은 초과 납부한 금액을 부당이득 반환 청구로 돌려받을 수 있으며, 계약서의 다른 조건은 유효하게 존속합니다.

Q. 보증금 인상 한도 5%는 직전 계약 기준인가요, 아니면 최초 계약 기준인가요?

직전 임대차계약의 보증금을 기준으로 5%를 계산합니다.

예를 들어 최초 계약이 2억 원이었고 첫 번째 갱신 때 5% 올려 2억 1,000만 원이 됐다면, 두 번째 갱신(갱신청구권 없이 협의하는 경우)의 기준은 2억 1,000만 원입니다.

Q. 월세 계약도 5% 상한이 적용되나요?

네, 월차임에도 동일하게 5% 상한이 적용됩니다.

예를 들어 월차임이 80만 원이라면, 갱신 시 최대 4만 원(80만 원 × 5%)까지만 올릴 수 있습니다.

오늘 정리해 드린 내용을 바탕으로, 갱신 통지 기한과 5% 상한 계산을 미리 확인해 두시길 권합니다.

◆ 계약갱신청구권 행사 방법: 갱신 요구 절차·거절 사유·주의사항 전반을 상세히 확인하세요. 계약갱신청구권 행사 방법 바로 확인하기

※ 출처: 국토교통부(molit.go.kr), 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr), 한국부동산원 분쟁조정위원회(adrhome.reb.or.kr)