계약갱신청구권 행사, 만료 2개월 전 지나면 효력이 달라집니다

[한 줄 요약] 계약갱신청구권 행사, 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이를 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어갈 수 있습니다.

안녕하세요?

관리비 고지서를 보다가 문득 계약서를 쓴 달이 떠오르는 때가 있습니다. 재계약 이야기는 아직 없는데 달만 세다가 넘기기 마련이지요.

이 권리는 아무 때나 쓸 수 있는 것이 아닙니다. 오늘은 그 기한부터 꺼내 봅니다.

세입자는 한 번에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 그러면 같은 집에서 2년을 더 살 수 있습니다.

그러면 언제 말해야 할까요. 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이때 올릴 수 있는 임대료도 5%를 넘지 못합니다.

아래에 시기·방법·거절 사유를 순서대로 채워 두었습니다.

갱신 요구 시기와 5% 한도
1	갱신 요구는 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 하며, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 처리될 수 있습니다.
2	갱신 시 임대료는 5%를 넘겨 올릴 수 없고, 초과한 합의는 그 초과 부분이 무효입니다.
3	임대인의 갱신 거절은 법으로 정한 사유에 해당할 때만 가능합니다.

세입자는 이 권리로 최대 2년을 추가로 거주할 수 있는데, 그러려면 임대인의 정당한 거절 사유와 5% 증액 한도를 먼저 정확히 알아야 합니다.

계약갱신청구권 개요와 법적 근거

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 권리입니다.

2020년 7월 31일 법 개정으로 모든 주택 임차인에게 적용됩니다.

임차인은 최초 계약 만료 시 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있습니다.

이 권리를 한 번 사용하면 이후 계약에서는 다시 청구할 수 없습니다.

갱신 기간은 2년이며, 갱신 계약에도 같은 권리가 다시 생기지 않습니다.

이 권리는 임대인의 동의 없이도 행사할 수 있는 법정 권리입니다.

계약갱신청구권 행사 대상과 적용 범위

주거용 건물의 전세·월세 임차인이라면 누구나 행사할 수 있습니다.

단, 2020년 7월 31일 이전에 체결된 계약도 요건을 충족하면 적용됩니다.

한편 상가건물 임대차보호법 적용 대상 상가는 이 조항이 별도로 규정됩니다.

주거용 오피스텔도 주택으로 실제 사용하면 주택임대차보호법 적용 대상입니다.

특히 임대인이 법인인 경우에도 임차인에게 이 권리가 보장됩니다.

다가구주택·단독주택·아파트 모두 적용 범위에 포함됩니다.

행사 기간이 짧으므로 만료일은 달력에 미리 표시해 두십시오.

계약갱신청구권 행사 시기와 방법

계약갱신청구권 행사 시기는 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다.

예를 들어 만료일이 2025년 12월 31일이라면 2025년 6월 30일~10월 31일 사이에 행사해야 합니다.

이 기간을 놓치면 묵시적 갱신(임대인·임차인 모두 별도 통보 없이 기존 조건으로 계약이 자동 연장되는 것)으로 처리되어 청구권 행사 효력이 달라질 수 있습니다.

행사 방법은 임대인에게 갱신 의사를 통보하는 것으로 이루어집니다.

내용증명(우체국이 문서의 발송 사실과 그 내용을 공적으로 증명해 주는 우편) 우편으로 발송하면 통보 사실을 증명하는 데 유리합니다.

문자메시지·이메일·카카오톡 등 기록이 남는 방법도 인정될 수 있습니다.

구두로만 통보하면 나중에 분쟁 시 입증이 어려우므로 반드시 서면·기록으로 남겨야 합니다.

임대료 증액 한도 5% 규정

계약갱신청구권 행사 시 임대인은 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없습니다.

이 한도는 보증금과 월세 모두에 적용됩니다.

예를 들어 보증금 2억 원이라면 갱신 시 최대 1,000만 원까지만 증액할 수 있습니다.

반면 지역별로 지자체가 5% 이하의 별도 상한을 조례로 정할 수도 있습니다.

거주 지역의 조례 상한도 함께 확인해 두십시오.

특히 월세와 보증금을 전환하는 경우 전월세 전환율 한도도 동시에 적용됩니다.

증액 한도를 초과한 합의는 초과 부분에 한해 무효가 됩니다.

◆ 전월세 전환율 계산 방법: 보증금과 월세를 서로 전환할 때 적용되는 법정 상한율 계산법을 확인하세요. 전월세 전환율 계산 방법 바로 확인하기

임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인도 일정 요건을 충족하면 갱신 요청을 거절할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 거절 사유를 9가지로 한정하며, 그중 실무에서 자주 문제 되는 사유는 아래와 같습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유
순서	사유
첫째	임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우
둘째	임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
셋째	임대인이 실거주 목적으로 해당 주택에 입주하려는 경우
넷째	임차인이 임대인의 동의 없이 전대차(빌린 집을 다시 제3자에게 빌려주는 것)한 경우
다섯째	임차인이 주택을 고의로 파손하거나 훼손한 경우

재건축·철거가 예정된 경우 등도 법정 거절 사유에 포함됩니다.

결국 법정 사유 이외의 이유로는 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다.

실거주 목적 거절과 계약갱신청구권 행사 분쟁

임대인이 ‘실거주 목적’을 이유로 거절하는 경우가 실무에서 많습니다.

이 경우 임대인 본인 또는 직계존비속(부모·조부모 등 윗대와 자녀·손자녀 등 아랫대의 직계 가족)이 실제로 입주해야 합니다.

갱신 거절 후 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다.

임대인은 갱신 거절을 통보할 때 실거주 사유를 구체적으로 소명해야 합니다.

임차인은 퇴거 후 임대인의 실거주 여부를 주민등록으로 확인할 수 있습니다.

손해배상 청구는 임차인이 입은 손해(이사비·임대료 차액 등)를 기준으로 산정됩니다.

분쟁이 생기면 국토교통부 공식 안내와 주거지 관할 임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사와 묵시적 갱신 차이

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 별도 통보 없이 계약이 자동 연장되는 것입니다.

반면 계약갱신청구권 행사는 임차인이 능동적으로 갱신을 요구하는 것입니다.

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있습니다.

계약갱신청구권으로 갱신한 경우에도 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항). 해지 절차는 두 경우가 같고, 갈리는 것은 갱신이 성립하는 방식과 증액 상한이 적용되는지 여부입니다.

특히 묵시적 갱신으로 연장된 기간에는 청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다.

따라서 묵시적 갱신 후에도 청구권을 별도로 행사할 수 있습니다.

두 제도의 차이를 분명히 알고 상황에 맞게 골라 써야 합니다.

계약갱신 요구 통보 서면 작성 방법

갱신 요구 통보서에는 임차인 성명·주소·연락처를 명시합니다.

임대인의 성명과 임대 목적물의 주소도 정확히 기재해야 합니다.

갱신 의사와 함께 갱신 기간(2년)도 적어 두십시오.

증액 희망 여부와 조건도 함께 기재하면 이후 협상이 수월합니다.

작성 날짜를 반드시 적고 서명 또는 인감을 날인합니다.

내용증명 발송 시 우체국에서 3부(발송인·수취인·우체국 보관)를 작성합니다.

결국 서면 기록은 분쟁 발생 시 가장 강력한 증거가 됩니다.

계약갱신청구권 행사 후 임대차 신고 절차

갱신 계약을 체결하면 임대차 신고 의무가 있을 수 있습니다.

신고 대상과 기한, 지연 시 부담은 다음과 같습니다.

갱신 계약의 임대차 신고 기준
항목	내용
신고 대상	보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 계약
적용 지역	수도권·광역시·세종·제주 및 도의 시 지역
신고 기한과 창구	계약 체결일부터 30일 이내, 관할 주민센터 또는 온라인
신고 효과	확정일자가 자동 부여되어 우선변제권(경매 등에서 보증금을 후순위 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리) 확보에 유리
과태료	2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 지연 신고 2만 원~최대 30만 원, 거짓 신고 최대 100만 원

계약갱신청구권 행사 주의사항

갱신 요청 기간(만료 6~2개월 전)을 반드시 지켜야 합니다.

기간을 초과하면 갱신 청구권이 소멸하고 임대인이 거절해도 대항할 수 없습니다.

갱신 후에는 이 권리를 다시 행사할 수 없으므로 신중하게 결정해야 합니다.

임대인의 거절이 법정 사유에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다.

특히 임대인이 구두로만 거절 의사를 밝히면 서면으로 재확인을 요청해야 합니다.

갱신 계약서에는 갱신 사유와 갱신 임대료를 명확히 기재해야 합니다.

게다가 기존 계약 조건(전세금·월세·관리비)의 변경 여부도 계약서에 명시해야 합니다.

임대차 분쟁 조정과 구제 방법

계약갱신청구권 관련 분쟁은 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

신청 창구와 비용, 처리 흐름은 아래와 같습니다.

임대차 분쟁 조정 신청 기준
항목	내용
신청 기관	주택 소재지 관할 대한법률구조공단, 한국부동산원, 또는 한국토지주택공사(LH) 임대차분쟁조정위원회
조정 수수료	조정 목적 가액에 따라 1만 원~10만 원(소액임차인 등 면제)
평균 처리기간	약 28~60일
조정이 성립하면	재판상 화해와 동일한 효력이 발생하며, 소송보다 빠르고 비용 부담이 적습니다.
조정이 불성립하면	법원에 소를 제기하거나 지급명령을 신청할 수 있습니다.

결국 분쟁 초기부터 기록을 남기고 전문가 상담을 받아야 합니다.

◆ 전세보증금 반환보증 가입 방법: 전세 계약 종료 시 보증금을 안전하게 돌려받는 방법을 확인하세요. 전세보증금 반환보증 가입 방법 바로 확인하기

분쟁이 생기기 전에 통보 기록을 캡처해 보관해 두면 대응이 훨씬 수월해집니다.

계약갱신 후 중도 해지 가능 여부

계약갱신청구권 행사로 갱신된 계약은 임차인도 중도 해지가 가능합니다.

임차인은 해지 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다.

이 규정은 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 명시되어 있습니다.

한편 임대인은 갱신된 계약 기간 중 임의로 해지를 요구할 수 없습니다.

다만 임차인이 차임을 2기 이상 연체하면 임대인도 해지 통보가 가능합니다.

임차인이 중도 해지를 원하면 후임 세입자 구하는 데 협조하는 것이 관행입니다.

중도 해지 시 공인중개사 수수료 문제도 미리 협의해 두십시오.

◆ 부동산 중개수수료 계산 방법: 갱신 또는 신규 계약 체결 시 발생하는 중개수수료 계산법을 확인하세요. 부동산 중개수수료 계산 방법 바로 확인하기

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 계약갱신청구권 행사를 임대인이 거절하면 어떻게 해야 하나요?

임대인의 거절 사유가 법정 9가지에 해당하지 않으면 거절 자체가 무효입니다.

이 경우 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 소를 제기할 수 있습니다.

거절 통보를 받는 즉시 내용증명 등 관련 자료를 모두 보관해 두어야 합니다.

Q2. 갱신 계약에서도 임대료를 5% 이상 올릴 수 없나요?

계약갱신청구권 행사로 갱신되는 경우 법정 상한인 5%를 초과할 수 없습니다.

다만 임차인이 자발적으로 5% 초과에 동의한 경우에도 초과분은 무효입니다.

계약서에 5%를 초과한 금액이 적히더라도 초과분은 반환 청구가 가능합니다.

Q3. 묵시적 갱신 중에도 계약갱신청구권을 따로 행사할 수 있나요?

묵시적 갱신은 청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.

따라서 묵시적 갱신 기간이 만료되기 전에 계약갱신청구권을 별도로 행사할 수 있습니다.

단, 묵시적 갱신 기간 내 행사 통보 시기(만료 6~2개월 전)는 동일하게 적용됩니다.

Q4. 임대인이 바뀌어도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

임대인이 주택을 매도해 새 임대인이 생긴 경우에도 권리는 유지됩니다.

새 임대인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계하므로 계약갱신청구권도 행사할 수 있습니다.

단, 대항요건(전입신고·실거주)을 갖춘 임차인에게만 이 권리가 보장됩니다.

구체적 사안은 주거지 관할 임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 상담해 보십시오.

함께 확인할 임대차 관련 정보

계약갱신청구권 행사와 함께 알아두면 유용한 정보를 소개합니다.

전세사기 예방을 위해서는 계약 전 등기부등본 확인이 필수입니다.

확정일자와 전입신고는 우선변제권 확보를 위해 반드시 챙겨야 합니다.

게다가 갱신 후 임대료가 올라갈 경우 월세 세액공제 금액도 달라질 수 있습니다.

마지막으로 새로운 주거 이동 시 청약 관련 정보도 미리 파악해 두는 것이 도움이 됩니다.

◆ 확정일자와 임대차 신고제: 계약 후 우선변제권 확보와 신고 의무를 정리했습니다. 확정일자 받는 법과 임대차 신고제 바로 확인하기

※ 출처: 국토교통부(molit.go.kr), 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr), 관련 정부 기관 공식 사이트

갱신 요구 전후 확인할 것 (인쇄해서 쓰세요)
☐	계약 만료일을 달력에 미리 표시해 두기
☐	갱신 의사를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통보하기
☐	거주 지역 조례의 증액 상한을 함께 확인하기
☐	임대인의 거절이 법정 사유에 해당하는지 확인하기
☐	구두 거절만 받았다면 서면으로 재확인 요청하기
☐	갱신 계약서에 갱신 사유와 갱신 임대료 명확히 적기
☐	임대차 신고를 계약 체결일부터 30일 이내에 마치기
☐	임대인과 주고받은 통보 기록을 캡처해 보관하기

이 글은 작성일 시점에서 확인한 내용입니다. 임대차 규정은 개정이 잦으므로, 아래 공식 창구에서 한 번 더 확인하시면 안심하고 진행하실 수 있습니다.