종합부동산세 기준, 6월 1일 하루 차이로 부과가 갈립니다

[한 줄 요약] 종합부동산세 기준, 6월 1일 현재 그 집을 누가 가지고 있었는지에서 출발합니다.

안녕하세요?

해마다 12월이 되면 고지서 한 장이 날아듭니다. 액수를 보고도 왜 이만큼인지 알 길이 없어 그냥 내게 되기 마련이지요.

이 세금은 기준선이 뚜렷합니다. 오늘은 그 기준선이 어디에 그어지는지 재어 보겠습니다.

과세기준일은 6월 1일입니다. 그날 그 집을 가지고 있던 사람에게 물립니다.

그러면 팔 생각이라면 언제가 갈림길일까요. 6월 1일 이전에 넘기면 그해 종합부동산세는 부과되지 않습니다. 내는 기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

아래에 기준선과 납부 일정을 낱낱이 새겨 두었습니다.

이 글은 2026년 6월 21일 기준으로 정리했습니다. 이후 제도와 금액이 바뀌었을 수 있으니 글 맨 아래 안내한 곳에서 최신 내용을 확인하세요.

6월 1일 기준일과 납부 시기
1	과세기준일이 6월 1일이라 그 이전에 매도하면 해당 연도 종합부동산세는 부과되지 않습니다.
2	2025년 기준 주택분 과세 기준선은 공시가격 합산 9억 원 초과입니다.
3	납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이므로 이 기간 안에 납부해야 합니다.

종합부동산세 기준 — 제도 개요

종합부동산세는 보유세의 일종으로 재산세와 별개로 부과됩니다.

재산세가 개별 부동산 단위로 과세되는 반면, 종합부동산세는 인별 합산 방식을 적용합니다.

즉, 납세자가 전국에 보유한 주택의 공시가격을 모두 더해 과세 여부를 결정합니다.

따라서 한 사람이 여러 채를 나누어 보유하더라도 합산 기준선을 넘으면 납세 의무가 생깁니다.

특히 법인도 종합부동산세 납세 의무를 집니다.

종합부동산세 기준 — 과세 기준선

과세 대상이 되는 선은 자산 종류와 세대 요건에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

2025년 기준 과세가 시작되는 선
구분	과세 기준선
주택분	공시가격 합산 9억 원 초과
주택분 · 1세대 1주택자	공시가격 12억 원 초과분부터 부과
종합합산 토지	5억 원 초과
별도합산 토지	80억 원 초과

과세 기준일은 6월 1일이므로 그 이전에 매도하면 해당 연도 종합부동산세는 부과되지 않습니다.

반면 6월 1일 이후에 취득한 경우 그 해 종합부동산세는 종전 소유자(매도인)에게 부과되므로, 새 소유자는 해당 연도 종합부동산세를 부담하지 않습니다.

6월 1일이라는 날짜는 매도·매수 일정을 잡기 전에 가장 먼저 확인해 두어야 할 기준입니다.

공시가격과 공정시장가액비율 적용

종합부동산세는 공시가격 전액이 아니라 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼습니다.

2025년 기준 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

예를 들어 공시가격 합산 15억 원인 1세대 1주택자의 경우, 12억 원을 공제한 3억 원에 60%를 적용해 1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다.

또한 토지분 공정시장가액비율은 종합합산 100%, 별도합산 100%입니다.

따라서 공시가격 변동은 종합부동산세액에 직접 영향을 미칩니다.

공시가격은 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.

종합부동산세 기준 세율 — 주택분

2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함), 그리고 3주택 이상이더라도 과세표준이 12억 원 이하인 경우에는 아래 일반세율이 적용됩니다.

주택분 일반세율 — 2025년 기준 과세표준 구간
과세표준 구간	일반세율
3억 원 이하	0.5%
3억~6억 원	0.7%
6억~12억 원	1.0%
12억~25억 원	1.3%
25억~50억 원	1.5%
50억~94억 원	2.0%
94억 원 초과	2.7%

3주택 이상 보유자 중 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우에 한해 같은 구간에서 2.0%~5.0%의 중과세율이 적용되며, 조정대상지역 2주택자는 중과세율 적용 대상에서 제외되어 일반세율이 적용됩니다.

특히 법인의 경우 일반 세율 대신 단일 세율이 적용되며 공제액도 달라집니다.

규제지역 지정 현황은 청약홈(applyhome.co.kr) 규제지역 정보에서 확인하시기 바랍니다.

토지분 세율과 합산 유형 구분

토지는 어떤 유형으로 합산되느냐에 따라 세율표가 달라집니다.

2025년 기준 토지분 세율
합산 유형	과세표준 구간별 세율
종합합산 토지(나대지·잡종지 등)	15억 원 이하 1.0% · 15억~45억 원 2.0% · 45억 원 초과 3.0%
별도합산 토지(상가·사무실 부속 토지 등)	200억 원 이하 0.5% · 200억~400억 원 0.6% · 400억 원 초과 0.7%

한편 주택과 토지는 각각 별개로 계산해 합산한 금액이 최종 종합부동산세액이 됩니다.

보유한 주택의 공시가격을 부동산 공시가격 알리미에서 미리 확인해 두면 기준선을 넘는지 가늠할 수 있습니다.

세액 계산 흐름 — 공제·감면 항목

산출세액에서 재산세 중복분을 공제합니다.

이를 재산세액 공제라고 하며, 종합부동산세 과세표준에 해당하는 재산세 납부액을 빼줍니다.

여기에 더해 1세대 1주택자는 아래 두 가지 공제를 적용받습니다.

1세대 1주택자에게만 적용되는 공제
공제 종류	공제율
고령자 공제	만 60세 이상 20% · 만 65세 이상 30% · 만 70세 이상 40%
보유기간 공제	5년 이상 20% · 10년 이상 40% · 15년 이상 50%

고령자 공제와 보유기간 공제는 합산해 최대 80%까지 공제됩니다.

게다가 납부유예 제도를 통해 일정 요건을 갖춘 고령 1주택자는 양도·증여·상속 시까지 납부를 미룰 수 있습니다.

세부담상한 제도

종합부동산세에는 세부담상한 제도가 적용됩니다.

전년도 종합부동산세와 재산세의 합계액 대비 당해 연도 세액이 일정 배율을 넘지 않도록 제한합니다.

2025년 기준 1세대 1주택자와 일반 2주택 이하 보유자는 전년도 세액의 150%를 초과할 수 없습니다.

한편 3주택 이상 보유자도 2023년 세법 개정 이후 세부담 상한이 150%로 통일되어, 현재는 보유 주택 수와 관계없이 전년도 세액의 150%를 초과할 수 없습니다.

따라서 공시가격이 급등하더라도 세부담이 급격히 늘어나는 경우를 어느 정도 제한합니다.

납부 기간과 고지서 수령

종합부동산세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

국세청이 11월 말에 고지서를 발송하므로 12월 초에 우편이나 전자고지로 수령할 수 있습니다.

홈택스(hometax.go.kr)에 로그인하면 고지세액을 미리 조회하고 납부할 수 있습니다.

특히 전자고지 신청자는 고지 즉시 납부가 가능해 납부기한 초과를 예방할 수 있습니다.

결국 납부기한 내 납부하지 않으면 납부지연가산세가 부과되므로 기한 준수가 중요합니다.

납부 방법 — 채널별 안내

홈택스 온라인 납부, 가상계좌 이체, 금융기관 창구, 신용카드 납부 등 다양한 방법을 이용할 수 있습니다.

홈택스 납부는 공동인증서·간편인증으로 로그인 후 ‘세금 납부’ 메뉴에서 진행합니다.

또한 국세청 손택스(모바일 앱)에서도 조회와 납부가 가능합니다.

신용카드 납부 시 카드 수수료(약 0.8%)는 납세자 부담이므로 유의해야 합니다.

따라서 계좌이체 방식이 수수료 없이 납부할 수 있는 방법입니다.

종합부동산세는 인별 합산 방식이므로 명의가 어떻게 나뉘어 있는지부터 살펴야 합니다.

종합부동산세 기준 분납 조건

세액이 일정 규모를 넘으면 나누어 낼 수 있습니다.

나누어 낼 수 있는 금액과 기한
구분	내용
분납 가능 요건	납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우
250만 원 초과 500만 원 이하	250만 원을 초과한 금액을 분납
500만 원 초과	세액의 50% 이하를 분납
분납 기한	납부기한(12월 15일)이 지난 후 6개월 이내

분납 신청은 홈택스 또는 관할 세무서 방문으로 가능합니다.

게다가 분납 기간에는 납부지연가산세가 부과되지 않습니다.

종합부동산세 기준 — 합산 배제 신청

일정 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택 등은 합산 배제 신청을 통해 종합부동산세 과세 대상에서 제외할 수 있습니다.

합산 배제 신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

특히 등록 임대주택은 임대보증금 보증가입 여부, 임대료 5% 상한 준수 여부 등 요건을 모두 충족해야 합산 배제가 인정됩니다.

반면 요건을 충족하지 못하면 합산 배제 신청이 취소되고 추징세액이 발생할 수 있습니다.

따라서 합산 배제 신청 전 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

합산 배제 요건은 매년 개정될 수 있으므로 국세청 홈택스 공식 안내에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 판단과 특례 신청

세대 기준은 본인 및 배우자와 동일 주민등록표에 등재된 가족을 포함합니다.

1세대 1주택자 특례를 받으려면 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 특례 신청을 해야 합니다.

신청하지 않으면 일반 세율과 공제 기준이 적용됩니다.

한편 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 등 일정 사유에 해당하면 1주택자로 간주하는 특례가 있습니다.

결국 해당 사유 여부를 9월 신청 기간 전에 미리 검토하는 것이 좋습니다.

공정시장가액비율이 세액에 직접 영향을 주므로, 과세표준 계산 구조를 따라가 보면 고지세액을 스스로 검산할 수 있습니다.

종합부동산세 기준 주요 주의사항

종합부동산세는 재산세와 별개이므로 재산세를 납부했더라도 종합부동산세 고지가 따로 올 수 있습니다.

특히 공동명의 주택의 경우 지분 비율에 따라 각자의 명의로 공시가격이 분산되어 과세 기준 충족 여부가 달라질 수 있습니다.

또한 고지세액이 실제 세액과 다르다고 판단되면 납부기한 내 자진신고로 정정 납부할 수 있습니다.

과다 고지·납부한 경우 법정신고기한(12월 15일) 경과 후 5년 이내에 경정청구를 통해 환급을 받을 수 있습니다.

개별 사안에 따른 세액 계산이나 특례 적용 여부는 세무사 등 전문가나 관할 세무서에 문의하시기 바랍니다.

◆ 재산세 납부: 재산세 납부 기간·방법·분납 조건을 정리했습니다. 재산세 납부 방법 바로 확인하기

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 공동명의로 주택을 보유하면 종합부동산세를 어떻게 계산하나요?

공동명의 주택은 지분 비율에 따라 각 명의자의 공시가격 지분액을 계산합니다.

각자의 지분 공시가격을 다른 보유 주택과 합산해 과세 기준 초과 여부를 판단합니다.

따라서 지분 분산으로 1인당 합산액이 기준선 이하가 되면 종합부동산세가 부과되지 않을 수 있습니다.

단, 1세대 1주택 특례는 공동명의 요건이 따로 있으므로 신청 전 확인이 필요합니다.

Q2. 고지서를 받지 못했는데 납부해야 하나요?

종합부동산세는 부과 고지세이므로 고지서 미수령 시 납세자가 직접 조회·납부해야 합니다.

홈택스에서 조회하거나 관할 세무서에 문의하면 고지 여부와 세액을 확인할 수 있습니다.

납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 부과되므로 기한 내 조치가 중요합니다.

Q3. 1세대 1주택자인데 9월에 특례 신청을 놓쳤습니다. 어떻게 해야 하나요?

9월 신청 기간을 놓친 경우 해당 연도 고지세액이 일반 기준으로 계산되어 발송됩니다.

홈택스에서 자진신고 방식으로 정정 신고하면 특례 적용 세액으로 납부할 수 있습니다.

특히 자진신고 납부는 납부기한(12월 15일) 이내에 이루어져야 가산세 없이 처리됩니다.

◆ 양도소득세 계산: 양도소득세 계산 흐름과 절세 방법을 상세히 정리했습니다. 양도소득세 계산 방법 바로 확인하기

◆ 취득세 감면 조건: 생애최초·출산 등 취득세 감면 조건과 신청 절차를 정리했습니다. 취득세 감면 조건 바로 확인하기

※ 출처: 국세청(hometax.go.kr), 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)

종부세 전 확인할 것들 (인쇄해서 쓰세요)
☐	6월 1일 과세기준일을 달력에 표시해 두기
☐	부동산 공시가격 알리미에서 보유 주택 공시가격 확인하기
☐	1세대 1주택자라면 9월 16일부터 30일 사이에 특례 신청하기
☐	합산 배제 대상이라면 9월 신청 기간 놓치지 않기
☐	홈택스에 로그인해 고지세액 미리 조회해 보기
☐	고지서를 받지 못했다면 직접 조회해 납부 여부 확인하기
☐	납부할 세액이 250만 원을 넘으면 분납 신청 검토하기
☐	신용카드로 낼 경우 카드 수수료 부담 여부 따져 보기