부동산 증여할 때 취득세, 언제 얼마나 내야 하나요?

안녕하세요, 이번 글에서는 증여 취득세 핵심을 납부 시기부터 절감 방법까지 한눈에 짚어 드리겠습니다.

부동산을 증여받고 나서 취득세를 언제, 얼마나 내야 하는지 막막하셨을 겁니다.

이 글에서는 신고 기한, 세율 구조, 감면 조건까지 핵심 정보만 빠르게 정리해 드립니다.

항목	핵심 내용
신고·납부 기한	취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
기본 세율	주택 3.5% (지방교육세·농특세 별도), 토지·건물 3.5%
감면 대책	생애최초 감면은 유상취득만 대상(증여는 제외) · 이월과세 주의

증여 취득세란 무엇인가

증여 취득세는 타인으로부터 무상으로 부동산을 받을 때 부과되는 지방세입니다.

매매(유상취득)와 달리 증여(무상취득)는 대가 없이 소유권이 이전됩니다.

따라서 취득 원인이 ‘무상’으로 구분되어 세율 체계가 유상취득과 다릅니다.

증여 취득세는 취득 시점에 발생하며, 이후 보유세(재산세·종합부동산세)와는 별개로 부과됩니다.

특히 취득세는 지방세이므로 납부처는 부동산 소재지 관할 지자체(시·군·구청)이며, 신고와 납부를 함께 해야 합니다.

(AI 생성 이미지)

증여 취득세 납부 기한 — 3개월을 놓치지 마세요

증여로 인한 무상취득의 취득세 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

이는 지방세법 제20조 제1항에서 정한 기준으로, 유상취득(매매)의 60일 기한과 다릅니다.

예를 들어, 6월 15일에 증여계약서를 작성했다면 기한은 9월 30일(6월 말일부터 3개월)입니다.

반면 매매라면 취득일부터 60일인 8월 14일까지가 기한이므로, 두 기한을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

제 생각에는 기한을 캘린더에 미리 표시해 두는 것이 실수를 막는 가장 간단한 방법입니다.

또한 증여계약서 작성일(계약일)이 취득시기로 간주되므로, 등기일이 아닌 계약일 기준임을 반드시 확인해야 합니다.

기한 내 미신고 시 가산세 구조

취득세를 법정 기한 내 신고하지 않으면 무신고가산세 20%가 부과됩니다.

게다가 납부지연가산세로 미납세액에 대해 1일 0.022%씩 추가 부담이 생깁니다.

예를 들어 취득세 본세 300만 원을 60일 늦게 납부하면 납부지연가산세는 약 39,600원(300만 원 × 0.022% × 60일)입니다.

무신고가산세 20%까지 합산하면 총 부담액은 본세의 20% 이상이 될 수 있습니다.

따라서 기한을 넘기지 않도록 증여계약 직후 취득세 신고 일정을 바로 잡아두는 것이 중요합니다.

특히 법무사나 세무사에게 위임하는 경우에도 기한 책임은 납세자 본인에게 있음을 기억해야 합니다.

증여 취득세 세율 구조 — 주택과 토지·건물 비교

증여(무상취득)의 취득세 기본세율은 주택 3.5%, 토지 및 일반건물 3.5%로 동일합니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 더해집니다.

주택의 경우 지방교육세는 (취득세 표준세율 3.5% − 2%) × 20% = 취득가액의 0.3%이며, 전용 85㎡ 초과 주택이라면 농어촌특별세 취득가액의 0.2%가 추가됩니다.

아래 표는 증여 취득 시 총 세부담 구조를 정리한 것입니다.

항목	세율	비고
증여 취득세 (주택·토지·건물)	3.5%	무상취득 기본세율
지방교육세	(표준세율 3.5% − 2%) × 20% = 취득가액의 0.3%	유상거래 산식(취득세액의 10%)과 다름
농어촌특별세	취득가액의 0.2%	전용 85㎡ 초과 주택만 해당
합계 (85㎡ 이하 주택)	약 3.8%	취득세 + 지방교육세
합계 (85㎡ 초과 주택)	약 4.0%	취득세 + 지방교육세 + 농특세

예를 들어 공시가격 기준 취득가액이 3억 원인 85㎡ 이하 주택을 증여받으면 취득세 1,050만 원, 지방교육세 90만 원(3억 원 × 0.3%), 합계 1,140만 원입니다.

동일 조건에서 85㎡ 초과 주택이라면 농특세 60만 원이 추가되어 합계 1,200만 원이 됩니다.

▲ 증여 취득세 세율(3.5%)에 지방교육세와 농특세가 더해지는 구조를 단계별로 나타낸 흐름도입니다. (AI 생성 이미지)

증여 취득세 과세표준 — 시가인정액 적용 방식

증여 취득세의 과세표준은 원칙적으로 ‘시가인정액’입니다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 매매사례가액, 감정평가액, 공매·경매가액 등을 의미합니다.

시가인정액이 확인되지 않으면 시가표준액(공시가격)을 과세표준으로 적용합니다.

2023년 이후부터는 시가인정액 우선 적용 원칙이 강화되어, 감정평가를 받지 않은 경우에도 유사 매매사례가액이 있으면 그 금액이 과세표준이 됩니다.

따라서 증여 전에 해당 부동산의 시가인정액 수준을 파악해 두는 것이 세부담 예측에 필수적입니다.

실무에서 보면 공시가격과 시가인정액 차이가 큰 지역일수록 증여 취득세 부담이 예상보다 크게 나오는 경우가 많습니다.

증여 취득세 신고 절차와 납부 방법

증여 취득세 신고는 부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청 세무과(또는 취득세 담당 부서)에서 합니다.

서울 소재 부동산은 이택스(etax.seoul.go.kr), 그 외 지역은 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인 신고와 납부가 가능합니다.

신고 시 제출 서류는 취득세 신고서, 증여계약서 사본, 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본), 가족관계증명서(친족 간 증여의 경우)입니다.

신고서 작성 후 산출된 세액을 위택스·이택스 또는 가상계좌, 지자체 방문 납부로 납부하면 됩니다.

납부 후 영수증을 반드시 보관해 두고, 소유권 이전 등기 신청 시 취득세 납부 영수증을 첨부해야 합니다.

특히 등기 신청 전에 취득세를 먼저 납부해야 등기소에서 접수가 가능하므로 순서를 지켜야 합니다.

절감 방법 — 감면 제도 활용

증여 취득세의 감면 제도를 살펴볼 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘생애최초 취득세 감면을 쓸 수 있는가’입니다.

단, 생애최초 취득세 감면(지방세특례제한법 제36조의3)은 유상거래(매매) 취득에만 적용되며, 증여 등 무상취득에는 적용되지 않습니다.

따라서 증여로 인한 취득에는 생애최초 감면을 적용받을 수 없으므로, 이 점을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

반면 출산·양육을 위한 주택 취득세 감면(지방세특례제한법 제36조의5)은 취득 원인과 무관하게 적용될 여지가 있으므로, 개별 요건을 관할 지자체에서 확인하는 것이 필요합니다.

한편 공시가격을 기준으로 과세표준이 산정될 수 있도록 시가인정액이 없는 시점을 활용하는 방법도 절세 측면에서 고려할 수 있습니다.

다만 이 판단은 각 부동산의 개별 상황에 따라 달라지므로, 반드시 세무사 등 전문가 상담을 통해 검토하는 것을 권장합니다.

이월과세 — 증여 후 양도 시 반드시 확인해야 할 함정

증여 취득세를 납부하고 소유권을 이전받았더라도, 이후 양도 시 이월과세를 주의해야 합니다.

이월과세란 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내(2022.12.31. 이전 증여분은 5년)에 양도하면, 취득가액을 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액으로 계산하는 제도입니다(소득세법 제97조의2).

예를 들어 부모가 2억 원에 산 아파트를 5억 원 시세일 때 자녀에게 증여하고 자녀가 5년 내 6억 원에 팔면, 취득가액은 5억이 아니라 2억으로 계산됩니다.

결국 4억 원의 양도차익이 과세 대상이 되어 증여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.

따라서 증여 후 단기 양도 계획이 있다면 이월과세 적용 여부를 반드시 사전에 검토해야 합니다.

특히 이 규칙은 증여 취득세 납부와 별개로 양도소득세 계산에 적용되므로, 두 세금을 함께 고려한 전략이 필요합니다.

▲ 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세가 적용되어 취득가액이 증여자의 원가로 소급되는 구조를 나타낸 비교 패널입니다. (AI 생성 이미지)

증여세와 증여 취득세 — 두 세금의 차이

증여 시 부담하는 세금은 크게 증여세(국세)와 증여 취득세(지방세) 두 가지입니다.

증여세는 수증자(받는 사람)가 국세청 홈택스(hometax.go.kr)를 통해 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다.

반면 증여 취득세는 지방세로서 위택스 또는 이택스에서 같은 기한(취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 내에 납부합니다.

두 신고 기한이 동일하지만 신고처와 납부처가 각각 달라서 하나를 빠뜨리는 경우가 많습니다.

주택 증여세는 상증세법에 따라 증여재산공제(직계존속 5,000만 원 등)를 적용해 신고하고, 증여 취득세는 지방세법에 따라 별도로 계산합니다.

게다가 증여세 신고와 취득세 신고를 따로 관리해야 하므로, 두 신고 일정을 한 번에 정리해 두는 것이 좋습니다.

국세청 홈택스 공식 안내에서 증여세 신고서 작성 요령과 공제 항목을 확인할 수 있습니다.

다주택자에게 증여 시 세율 중과 여부 확인

2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 주택을 증여받는 경우 취득세율이 중과된 바 있습니다.

현행 지방세법(제13조의2)상 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받는 수증자에게는 12% 중과세율이 적용되며, 2026년 현재도 폐지되지 않고 그대로 유지되고 있습니다.

다만 1세대 1주택자가 보유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는, 조정대상지역이고 공시가격이 3억 원 이상이더라도 예외적으로 기본세율 3.5%가 적용됩니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항).

정리하면 조정대상지역·공시가격 3억 원 이상·증여자가 다주택자라는 세 조건을 모두 충족할 때만 12%가 적용되고, 하나라도 벗어나면 3.5%입니다.

조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택의 12% 중과는 2020년 8월 12일 도입 이후 현재까지 유지되고 있으므로, 해당 조건에 해당하는 증여 거래는 취득 시점에 관계없이 관할 지자체 또는 세무사에게 적용 세율을 반드시 확인해야 합니다.

또한 주택 외 토지, 상업용 건물 등에는 중과 규정이 별도로 적용되지 않으며, 기본세율 3.5%가 적용됩니다.

한편 주택 수와 무관하게 증여 취득세는 수증자의 기존 주택 보유 현황이 아닌 취득 원인(무상)과 부동산 유형에 따라 결정됩니다.

납부 시 필요 서류 체크리스트

증여 취득세 신고 시 준비해야 할 서류를 미리 파악해 두면 처리 속도를 높일 수 있습니다.

이 목록을 캡처하거나 인쇄해 두고 하나씩 확인해 보세요.

구분	서류	발급처
☐	취득세 신고서	위택스·이택스 또는 지자체 민원창구
☐	증여계약서(검인 또는 원본)	당사자 작성
☐	등기사항전부증명서(등기부등본)	인터넷등기소(iros.go.kr)
☐	가족관계증명서(친족 간 증여)	정부24 또는 주민센터
☐	건축물대장 사본	정부24
☐	토지대장 사본	정부24

법무사에게 등기를 위임하는 경우에도 취득세 신고 사실을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

서류 미비로 신고가 지연되면 가산세가 발생하므로, 계약 직후 서류 목록부터 점검하는 것이 좋습니다.

절세를 위한 타이밍 전략

증여 취득세 부담을 줄이려면 과세표준 산정 기준이 되는 시가인정액 시점을 고려하는 것이 중요합니다.

시가인정액의 기준 기간은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매사례가액 등입니다.

따라서 해당 기간에 유사 매매사례가 없는 지역·물건의 경우 공시가격이 과세표준이 될 수 있어 세부담이 낮아질 수 있습니다.

반면 최근 실거래가가 많이 오른 지역이라면 시가인정액이 높게 형성되어 예상보다 많은 세금이 나올 수 있습니다.

또한 공시가격 변동 주기(1월 1일 기준 공시)를 감안해 증여 시점을 조율하면 유리할 수 있습니다.

결국 증여 취득세 타이밍 전략은 개별 물건과 지역 시장 상황을 반드시 함께 분석해야 하므로, 세무사 상담을 거치는 것이 안전합니다.

주의사항 — 놓치기 쉬운 포인트

증여 취득세 신고 후 소유권 이전 등기를 하지 않으면 대외적으로 소유권을 주장하기 어렵습니다.

취득세를 납부했더라도 등기를 완료해야 법적으로 소유권 이전이 인정됩니다.

게다가 증여 취득세를 납부한 후 증여 계약이 취소되거나 무효가 되면, 취득세 환급 신청이 가능합니다.

환급 신청은 경정청구 방식으로 하며, 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 지자체에 청구할 수 있습니다(지방세기본법 제50조).

또한 증여 후 해당 주택에 임대차 계약이 있는 경우, 기존 임차인의 대항력·보증금 반환 의무는 소유자 변경 후에도 승계됩니다.

따라서 증여받기 전 해당 부동산의 권리관계(근저당, 임차권 등)를 반드시 등기부등본으로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문 — 증여 취득세 Q&A

Q. 취득세 신고 기한을 하루 넘기면 어떻게 되나요?

기한을 하루라도 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(일 0.022%)가 동시에 부과됩니다.

따라서 기한 초과가 예상된다면 즉시 신고하고 납부하는 것이 가산세 최소화에 유리합니다.

Q. 부모에게 아파트를 증여받으면 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있나요?

생애최초 취득세 감면은 매매 등 유상거래에만 적용되며, 증여 등 무상취득에는 적용되지 않습니다.

따라서 증여로 취득한 주택에는 생애최초 감면을 적용받을 수 없습니다.

Q. 취득세 과세표준이 공시가격인지 시가인지 어떻게 알 수 있나요?

취득일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 유사 매매사례가액이나 감정평가액이 있으면 그것이 시가인정액으로 과세표준이 됩니다.

시가인정액이 없는 경우에 한해 시가표준액(공시가격)이 과세표준이 됩니다.

정확한 시가인정액 여부는 관할 지자체 세무과 또는 세무사를 통해 확인하는 것이 가장 확실합니다.

Q. 취득세 와 증여세를 동시에 내야 하나요?

예, 두 세금은 별개이므로 증여세(국세, 홈택스 신고)와 취득세(지방세, 위택스·이택스 신고)를 각각 같은 기한 내에 납부해야 합니다.

Q. 취득세 를 법무사에게 맡겨도 되나요?

법무사에게 소유권 이전 등기를 위임하면 취득세 신고 대리도 함께 처리해 주는 경우가 많습니다.

하지만 대리 신고 여부와 신고 완료 사실은 반드시 직접 확인해야 책임 소재를 분명히 할 수 있습니다.

오늘 짚어드린 납부 기한, 세율 구조, 이월과세 주의사항을 하나씩 확인해 보시길 권합니다.

◆ 부동산 매매 잔금일 체크리스트: 잔금일 전 등기부등본·세금 납부 일정 등 필수 확인 사항을 정리했습니다. 부동산 매매 잔금일 체크리스트 바로 확인하기

◆ 주택 취득세 계산 방법과 세율 구조: 매매 시 취득세 계산 방법과 감면 조건을 함께 확인할 수 있습니다. 취득세 계산 방법 바로 확인하기

◆ 취득세 감면 조건과 신청 방법: 생애최초 감면, 출산·양육 감면 등 다양한 취득세 감면 제도를 정리했습니다. 취득세 감면 조건 바로 확인하기

※ 출처: 국세청(hometax.go.kr), 행정안전부·위택스(wetax.go.kr), 관련 법령(지방세법·지방세특례제한법·소득세법)