전세사기 예방, 근저당과 보증금 합계가 매매가 70% 넘으면 주의

[한 줄 요약] 전세사기 예방, 거창한 지식이 아니라 도장 찍기 직전 등기부등본을 한 번 더 떼어 보는 몇 분에서 갈립니다.

안녕하세요?

이사철이 되면 집을 보러 다니느라 주말이 통째로 사라지곤 합니다. 마음에 드는 집을 겨우 찾고 나면 이제 다 됐다 싶은 마음이 앞서기 마련이지요.

그런데 정작 가장 조심해야 할 순간은 그다음에 옵니다. 오늘은 그 이야기를 드리려고 합니다.

전세 계약은 생각보다 빨리 끝납니다. 서류를 훑고 도장을 찍기까지 걸리는 시간은 길지 않습니다. 그 짧은 사이에 수천만 원, 많게는 수억 원이 걸려 있는데도 말입니다.

그러다 보니 그 자리에서 등기부등본을 다시 떼어 보는 경우는 많지 않습니다. 며칠 전에 이미 봤으니까요. 중개사도 괜찮다고 하니까요.

그런데 피해 사례를 보면 바로 그 며칠 사이에 근저당이 새로 잡혀 있던 일이 적지 않습니다. 계약금을 넣기 직전에 한 번 더 확인했더라면 피할 수 있었던 경우입니다.

아래에 계약 전과 계약 당일, 그리고 계약 후로 나누어 짚었습니다.

전세사기란 무엇인가

전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약해 세입자가 피해를 입는 범죄입니다. 특히 이중 계약, 소유자가 아닌 무권한 계약, 근저당 과다 설정이 주요 유형이고, 신탁 부동산을 일반 전세처럼 계약하는 사례도 증가하고 있습니다.

따라서 계약 전 임대인의 권한과 부동산 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 전세사기 예방 방법을 모르면 수천만 원에서 수억 원의 피해로 이어질 수 있습니다.

전세사기 예방 — 등기부등본 확인

등기부등본(등기사항전부증명서)은 계약 직전에 반드시 발급받아야 합니다. 갑구에서 가압류·가처분·경매개시결정등기 여부를 확인하고, 을구에서 근저당권 설정 금액이 매매가 대비 과도한지 점검합니다.

특히 계약금을 입금하기 직전에 등기부등본을 다시 발급하는 것이 안전합니다. 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 즉시 발급받을 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 공식 안내에서 등기사항전부증명서 발급 방법을 확인하세요.

◆ 등기부등본 보는 법: 권리관계 항목별 확인 방법을 상세히 정리했습니다. 등기부등본 보는 법 바로 확인하기

계약 당일 아침에 등기부등본을 한 번 더 발급해 두면 직전에 생긴 변동까지 잡아낼 수 있습니다.

임대인 신원 및 소유권 확인 방법

누구와 계약하느냐에 따라 확인해야 할 서류가 달라집니다.

한편 임대인이 세금을 체납 중인지 국세·지방세 납세증명서로 점검하는 것이 좋습니다.

근저당·선순위 임차인 확인 방법

근저당권 채권최고액과 보증금을 합산한 금액이 매매가의 70%를 넘으면 주의가 필요합니다. 선순위 임차인이 있는 경우 해당 보증금까지 포함해 총 채무액을 계산해야 합니다.

따라서 집주인에게 선순위 임차인 현황을 문서로 제출해 달라고 요청합니다. 경매 시 낙찰가에서 선순위 채무를 모두 상환한 뒤에야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 매매가 3억 원, 근저당 1억 5천만 원, 선순위 보증금 5천만 원이면 신규 보증금 회수가 어렵습니다.

전세사기 예방 — 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 제도입니다. HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI서울보증이 각각 다른 상품을 운영합니다.

특히 보증 가입 가능 여부는 주택 유형·보증금 한도·임대인 동의 조건에 따라 다릅니다. 따라서 계약 체결 전에 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하고 계약 조건을 맞추는 것이 좋습니다.

보증료는 연간 보증금의 약 0.04~0.21% 수준이며 기관·주택 유형·부채비율에 따라 다릅니다. 보증료율은 수시로 개편되므로 최신 요율은 각 보증기관 공식 안내에서 확인하세요.

◆ 전세보증금 반환보증 가입 방법: 기관별 조건과 신청 절차를 자세히 정리했습니다. 전세보증금 반환보증 가입 방법과 조건 바로 확인하기

대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 현장에서 직접 확인해야 합니다.

확정일자와 전입신고 절차

전입신고와 확정일자는 보증금을 법적으로 보호받기 위한 핵심 절차입니다. 잔금 지급 당일 또는 그 전에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 신청하고, 온라인으로는 정부24(gov.kr)에서도 전입신고를 처리할 수 있습니다.

전입신고 후 확정일자를 갖추면, 대항력이 발생한 시점(전입신고 다음날 0시) 이후 설정되는 근저당보다 임차인의 우선변제권이 앞서게 됩니다.

반면 전입신고 전에 근저당이 추가로 설정되면 보증금 보호 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 따라서 잔금 지급과 전입신고는 같은 날 처리하는 것이 원칙입니다.

전세사기 예방 — 임대차 신고제 활용

임대차 신고제는 적용 대상과 기한이 정해져 있습니다.

특히 신고 이력이 있는 주소지는 임대인의 과거 계약 이력을 간접적으로 파악하는 데 도움이 됩니다.

계약서 특약 작성 시 주의사항

전세 계약서에는 보증금 반환 일정, 중도 해지 조건 등 핵심 사항을 특약으로 명시합니다. 예를 들어 ‘잔금 지급 전 신규 근저당 설정 시 계약을 해제한다’는 특약을 추가할 수 있습니다.

또한 ‘계약 기간 중 매매 시 매수인이 보증금 반환 의무를 승계한다’는 조항도 유효합니다. 임대인이 납세 체납 사실이 확인되면 계약 해제 가능 조건을 특약에 포함하는 것이 좋습니다.

특약 문구는 가능한 한 구체적으로 작성하고, 공인중개사 확인란에 날인을 받아야 합니다.

공인중개사 및 중개업소 확인 방법

계약 전 개업공인중개사의 등록 여부를 국가공간정보포털(NSDI, nsdi.go.kr)의 부동산중개업 조회 또는 관할 시·군·구청 누리집에서 확인합니다. 무자격 중개인(일명 ‘떴다방’)을 통한 계약은 법적 보호를 받기 어렵습니다.

한편 중개업소의 부동산 중개 배상책임보험 가입 여부도 확인하는 것이 안전합니다. 중개 수수료 영수증과 계약서 사본은 반드시 수령하고 보관합니다.

따라서 계약 과정에서 공인중개사가 직접 계약서를 작성하고 서명했는지 확인합니다.

전세사기 예방 — 시세 및 매매가 확인

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 초과하면 역전세 위험이 커집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지·면적의 최근 거래가를 조회하고, 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 공시가격도 함께 확인합니다.

특히 빌라·다세대·오피스텔은 아파트보다 시세 파악이 어려우므로 여러 경로로 비교해야 합니다. 전세사기 예방 측면에서 전세가율이 매매가의 70% 이하인 물건을 선택하는 것이 상대적으로 안전합니다.

전세사기 예방 체크리스트 — 계약 당일 절차

잔금 지급 전 등기부등본을 한 번 더 발급해 변동 사항이 없는지 확인합니다. 잔금은 반드시 임대인의 금융계좌로 직접 이체하고, 영수증 또는 이체 확인증을 보관합니다.

계약서 원본을 받은 즉시 당일 관할 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 신청합니다. 결국 계약 당일 처리 속도가 보증금 보호 우선순위를 결정합니다.

게다가 열쇠 수령 전 건물 하자 상태를 사진으로 기록해 두면 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

선순위 임차인 현황은 구두 설명에 의존하지 말고 문서로 받아 두어야 합니다.

피해 발생 시 신고 및 구제 방법

전세사기 피해가 의심되면 112 또는 관할 경찰서에 즉시 신고합니다. 또한 2025년 5월 31일 이전에 최초 계약을 맺은 임차인은 관할 시·도에 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다.

전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 피해자로 결정되면 금융·법률·주거 지원을 받을 수 있습니다(신청 기한 2027년 5월 31일). HUG 주택도시보증공사 보증 가입자는 임대인 미반환 확인 후 보증금 대위변제를 청구합니다.

한편 임차권등기명령을 법원에 신청하면 이사 후에도 우선변제권이 유지됩니다. 따라서 피해 발생 즉시 증거를 보존하고 법률 전문가(변호사·법무사)의 도움을 받는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 전세보증보험 가입이 거부되면 계약을 진행해도 되나요?

보증 가입이 거부되는 경우 해당 주택의 권리관계 또는 시세에 문제가 있을 가능성이 높습니다. 따라서 보증 거부 사유를 확인하고, 거부 사유가 해소되지 않으면 계약을 재검토하는 것이 안전합니다.

보증 가입 가능 여부는 전세사기 예방 측면에서 중요한 사전 신호로 활용할 수 있습니다.

Q2. 임대인이 세금을 체납한 사실은 어떻게 확인하나요?

계약 전 임대인에게 국세 및 지방세 납세증명서 제출을 요청할 수 있습니다. 또한 임차인은 임대차 계약 후 전국 세무서에서 임대인 동의 없이 국세 체납을 열람할 수 있습니다(보증금 1천만 원 초과).

특히 체납 세금이 있으면 경매 시 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 주의가 필요합니다.

Q3. 전입신고 전에 이사 날짜를 앞당겨야 할 상황이면 어떻게 하나요?

전입신고는 실제 이사 당일에 처리하는 것이 가장 안전합니다. 이사 날짜를 바꾸더라도 잔금 지급 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 동시에 처리해야 합니다.

마지막으로 이사 일정이 변경되면 보증보험 가입 일정도 함께 조정해야 합니다.

계약 당일에는 아래 점검 항목을 하나씩 확인하며 진행하면 됩니다.

함께 확인할 부동산 정보

전세 계약과 관련된 다른 부동산 제도도 함께 확인하면 권리 보호에 도움이 됩니다.

◆ 취득세 감면 조건과 신청 방법: 주택 취득 시 적용되는 취득세 감면 유형과 한도를 확인할 수 있습니다. 취득세 감면 조건 바로 확인하기

구체적인 사안은 세무사·법무사 등 전문가 또는 관할 기관에 반드시 확인하시기 바랍니다.

※ 출처: 국토교통부(molit.go.kr), HUG 주택도시보증공사(khug.or.kr), 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)

이 글은 작성일 시점에서 확인한 내용입니다. 임대차 규정은 개정이 잦으므로, 아래 공식 창구에서 한 번 더 확인하시면 안심하고 진행하실 수 있습니다.