장기보유특별공제, 1세대 1주택은 보유·거주 10년이라야 80%입니다

[한 줄 요약] 장기보유특별공제, 1세대 1주택이라도 거주 기간이 2년에 못 미치면 우대 공제율 대신 일반 공제율로 계산됩니다.

안녕하세요?

집을 팔고 신고 화면을 열면 공제율을 적는 칸에서 손이 멈춥니다. 오래 가지고 있었으니 많이 빼 주겠거니 했다가 숫자가 달라 당황하기 마련이지요.

이 공제는 두 갈래로 갈립니다. 오늘은 공제율이 갈리는 자리를 찾아 들어가 봅니다.

보유 기간만 보는 일반 공제율이 있고, 1세대 1주택에만 주는 우대 공제율이 따로 있습니다.

그러면 무엇이 둘을 가를까요. 거주 기간입니다. 거주가 2년에 못 미치면 우대가 아니라 일반 공제율인 연 2%, 최대 30%가 적용됩니다.

아래에 공제율 표와 계산 예시를 갈래별로 심어 두었습니다.

이 글은 2026년 6월 16일 기준으로 정리했습니다. 이후 제도와 금액이 바뀌었을 수 있으니 글 맨 아래 안내한 곳에서 최신 내용을 확인하세요.

장기보유특별공제 보유·거주 요건
1	1세대 1주택 최대 공제율 80%는 보유 10년 이상과 거주 10년 이상을 모두 채워야 적용됩니다.
2	거주 기간이 2년 미만이면 우대 공제율이 아닌 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다.
3	조정대상지역에서 중과 대상이 되는 2주택 이상자는 보유 기간이 길어도 공제를 받지 못합니다.

아래 내용은 2025년 기준 현행 세법을 바탕으로 정리했으며, 구체적 사안은 세무사 등 전문가 또는 국세청에 확인하시기 바랍니다.

장기보유특별공제란 무엇인가

장기보유특별공제는 토지·건물 등 부동산을 오래 보유한 경우 양도차익(판 가격에서 취득가격·비용을 뺀 이익)에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.

소득세법 제95조에 근거하며, 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지는 구조입니다.

그만큼 단기 매도보다 장기 보유 시 세 부담이 줄어듭니다.

공제를 받으려면 원칙적으로 보유 기간이 3년 이상이어야 합니다.

여기에 1세대 1주택자는 별도로 우대된 공제율이 적용됩니다.

장기보유특별공제 적용 대상 자산

같은 부동산이라도 자산 성격에 따라 공제가 붙기도 하고 아예 배제되기도 합니다.

공제가 붙는 자산과 붙지 않는 자산
자산 구분	공제 적용
토지·건물, 조합원입주권(재개발·재건축 조합원이 새 주택을 받을 수 있는 권리)	적용 대상이며 아파트·단독주택·상가·토지가 모두 여기에 해당합니다
분양권	2021년 이후 양도분부터 공제 대상에서 제외되었습니다
미등기 양도 자산(소유권 등기를 하지 않은 채 양도하는 자산)	공제가 전혀 허용되지 않습니다
비사업용 토지(실수요 없이 보유만 하는 토지)	공제 대상이지만 중과세율(기본세율에 일정 비율을 더해 무겁게 매기는 세율)이 적용될 수 있습니다

취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이므로 어느 쪽이 앞서는지부터 확인해 두어야 합니다.

일반 장기보유특별공제율 구조

일반 공제율은 보유 기간이 늘어날수록 다음과 같이 올라갑니다.

보유 기간에 따라 올라가는 일반 공제율
보유 기간	일반 공제율
3년 미만	적용되지 않습니다
3년	6%
3년을 넘긴 뒤 1년마다	2%씩 증가
15년 이상	30%(일반 공제율의 최대치)

이 공제율은 토지·상가·일반 건물 등 1세대 1주택이 아닌 자산에 적용됩니다.

다주택자의 주택도 중과 제외 상황이라면 일반 공제율을 적용받습니다.

다만 다주택자 양도소득세 중과(2026.5.10. 양도분부터 재적용)가 적용되는 경우 장기보유특별공제가 배제됩니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 우대 공제율

1세대 1주택자에게는 보유와 거주를 따로 세어 합산하는 우대 공제율이 적용됩니다.

1세대 1주택에 붙는 우대 공제율 계산
구분	적용 내용
공제율 산정 방식	보유 기간과 거주 기간 각각 연 4%씩 합산합니다
10년 보유·10년 거주한 경우	보유분 40% + 거주분 40% = 최대 80%
최대 80%를 받기 위한 요건	보유 10년 이상과 거주 10년 이상을 모두 충족해야 합니다
거주 기간이 2년 미만인 경우	우대 공제율이 아닌 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다

공제율을 가르는 것이 결국 실거주 기간이라는 뜻입니다.

보유 기간 계산 방법

보유 기간은 취득일부터 양도일까지를 기준으로 계산합니다.

취득일은 원칙적으로 잔금 지급일 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다.

계약 체결일이 아니라 실제 잔금일을 기준으로 삼아야 하는 이유입니다.

상속으로 취득한 경우 피상속인의 취득일부터 기산하는 것이 원칙입니다.

반면 증여로 취득한 경우에는 수증자의 취득일(증여등기일)부터 기산합니다.

이처럼 취득 원인에 따라 기산점이 달라지므로 취득 경위를 꼭 확인해야 합니다.

1세대 1주택 우대 공제율이 걸려 있다면 실거주 기간을 따로 기록해 두는 편이 안전합니다.

거주 기간 계산과 주의사항

거주 기간은 주민등록표상 주소지와 실제 거주가 일치하는 기간을 기준으로 합니다.

전입신고 없이 거주한 기간은 거주 기간으로 인정받기 어렵습니다.

보유 기간 중 임대한 기간도 거주 기간에서 제외됩니다.

예를 들어 10년 보유 중 5년을 임대했다면 거주 기간은 최대 5년입니다.

거주 기간이 2년 이상이어야 비로소 우대 공제율(거주분 연 4%)이 적용됩니다.

매도 전에 거주 기간 요건을 채웠는지 반드시 확인해야 합니다.

장기보유특별공제 계산 예시

7억 원에 취득해 12억 원에 양도하는 경우를 가정하면 숫자는 이렇게 움직입니다.

취득 7억 원·양도 12억 원으로 따져 본 공제액
항목	금액·비율
양도차익	5억 원(필요경비인 취득세·중개보수 등은 별도 공제)
보유 10년·거주 10년인 1세대 1주택 공제율	80%
공제액	5억 원 × 80% = 4억 원
과세표준(세금을 매기는 기준 금액)	1억 원
같은 기간 일반 자산으로 10년 보유한 경우	공제율 20%, 공제액 1억 원

1세대 1주택 우대 공제율의 절세 효과가 그만큼 크다는 뜻입니다.

단, 양도가액 12억 원 초과 고가 주택은 초과분에 과세되므로 세무사 확인이 필요합니다.

상속이나 증여로 취득했다면 기산일이 달라지므로 취득 경위를 미리 정리해 두어야 합니다.

다주택자와 장기보유특별공제 배제 조건

2026.5.10. 양도분부터 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 +20%p 중과가 재적용됩니다.

2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p 중과세율이 적용되며, 2주택 이상자 모두 장기보유특별공제가 배제됩니다.

따라서 조정대상지역에서 중과 대상이 되는 2주택 이상자는 보유 기간이 길어도 공제를 전혀 받지 못합니다.

반면 중과 유예 기간(2022.5.10.~2026.5.9.) 중 양도한 경우에는 일반 공제율이 적용되었습니다.

규제지역 지정 현황은 수시로 변경되므로 청약홈 규제지역 정보에서 확인하시기 바랍니다.

이월과세와 공제율 적용 유의사항

배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용됩니다.

이월과세(증여자의 당초 취득가액으로 취득가액을 계산하는 제도)가 적용되면 장기보유특별공제 보유 기간도 증여자 취득일부터 기산합니다.

증여를 통한 절세 계획에서 이월과세 적용 여부를 먼저 따져야 하는 이유입니다.

배우자·직계존비속 증여 후 10년이 지난 뒤 양도하면 수증자의 취득일 기준이 적용됩니다.

결국 증여 시점과 양도 시점의 간격이 결과를 크게 좌우합니다.

장기보유특별공제 신고 절차

장기보유특별공제는 양도소득세 신고 시 양도소득 과세표준 신고서에 기재합니다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.

예정신고는 홈택스(hometax.go.kr)에서 온라인으로 진행할 수 있습니다.

신고 시 취득가액·양도가액·필요경비·보유 기간·거주 기간을 정확히 입력해야 합니다.

거주 기간 증빙으로는 주민등록 이동 확인서를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

예정신고를 기한 내 하지 않으면 무신고 가산세(20%)가 부과될 수 있습니다.

공제율 계산에 의문이 생기면 국세청 상담이나 세무사 확인을 먼저 받는 편이 안전합니다.

필요 서류 목록

양도소득세 신고에는 매매계약서(취득·양도 각각)가 필수입니다.

취득세 납부 영수증, 중개보수 영수증 등 필요경비 증빙 서류도 함께 준비합니다.

1세대 1주택 우대 공제율 적용을 위한 주민등록 이동 확인서(또는 등본)도 필요합니다.

등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급해 취득일·소유권 변동 내역도 확인합니다.

상속·증여로 취득한 경우에는 상속세 또는 증여세 신고서 사본까지 첨부해야 합니다.

홈택스 전자신고 시에는 서류를 파일로 첨부하거나 나중에 세무서에 우편 제출합니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q. 거주 기간이 2년이면 장기보유특별공제 우대 공제율을 받을 수 있나요?

A. 2년 이상 거주하면 거주분 공제율(연 4%)이 적용되기 시작합니다.

다만 보유 기간도 3년 이상이어야 공제가 가능합니다.

Q. 상가 건물도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

A. 상가 건물은 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다.

1세대 1주택 우대 공제율은 주택에만 적용됩니다.

Q. 다주택자 중과 대상이 되면 공제를 전혀 받지 못하나요?

A. 중과세율이 적용되는 경우 장기보유특별공제 자체가 배제됩니다.

따라서 중과 대상 주택을 양도할 때는 세무사와 사전 상담이 중요합니다.

Q. 분양권을 10년 보유했는데 공제를 받을 수 있나요?

A. 2021년 이후 양도되는 분양권은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다.

분양권 상태에서는 보유 기간이 아무리 길어도 공제를 받지 못합니다.

위 내용을 토대로 본인의 보유·거주 기간부터 확인해 보시기 바랍니다.

함께 확인하면 좋은 관련 정보

양도소득세를 줄이려면 매매 계약 전부터 관련 제도를 꼼꼼히 파악해야 합니다.

부동산 매매 계약서 작성 시 유의해야 할 사항도 함께 확인하면 도움이 됩니다.

◆ 매매 계약서 작성: 계약서 필수 항목과 특약 작성 방법을 정리했습니다. 부동산 매매 계약서 작성 방법 바로 확인하기

주택 취득세와 세금 구조도 매도 전에 미리 파악해 두면 좋습니다.

◆ 취득세 계산: 취득세 세율 구조와 계산 방법을 확인할 수 있습니다. 주택 취득세 계산 방법 바로 확인하기

임대사업자로 등록하면 세제 혜택이 달라지므로 해당 내용도 확인하세요.

◆ 임대사업자 등록: 임대사업자 등록 절차와 세제 혜택을 정리했습니다. 임대사업자 등록 방법 바로 확인하기

마지막으로 개별 사안에 따라 세액 계산이 달라질 수 있으므로, 구체적인 내용은 세무사나 국세청 홈택스 공식 안내를 통해 확인하시기 바랍니다.

※ 출처: 국세청(hometax.go.kr), 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)

양도 전 기간·서류 점검표 (인쇄해서 쓰세요)
☐	잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 취득일 확인하기
☐	전입신고 없이 거주한 기간이 섞여 있는지 확인하기
☐	보유 기간 중 임대한 기간은 거주 기간에서 빼고 계산하기
☐	배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하는지 확인하기
☐	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하기
☐	거주 기간 증빙용 주민등록 이동 확인서 미리 준비하기
☐	취득세 납부 영수증과 중개보수 영수증 등 필요경비 증빙 챙기기
☐	등기사항전부증명서를 발급해 취득일과 소유권 변동 내역 확인하기