증여세 계산, 공시가격 4억 주택도 시가 6억으로 잡힙니다

[한 줄 요약] 증여세 계산, 주택 증여재산 가액은 공시가격이 아니라 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.

안녕하세요?

부모가 자녀에게 집 한 채를 물려줄까 하는 이야기는 어느 집에서나 한 번쯤 나옵니다. 그때 얼마가 세금으로 나갈지는 아무도 대답해 주지 않기 마련이지요.

계산은 값을 매기는 일에서 시작합니다. 오늘은 그 값을 어떻게 매기는지부터 캐 봅니다.

증여세는 받은 사람이 냅니다. 그 재산에 값을 매기고, 공제를 빼고, 세율을 곱해 구합니다.

그러면 값은 무엇으로 잴까요. 공시가격이 아니라 시가가 원칙입니다. 공시가격이 4억 원인 집도 실거래가가 6억 원이면 6억 원으로 잡힐 수 있습니다.

아래에 평가와 공제, 세율을 계산 순서대로 이어 붙였습니다.

이 글은 2026년 6월 15일 기준으로 정리했습니다. 이후 제도와 금액이 바뀌었을 수 있으니 글 맨 아래 안내한 곳에서 최신 내용을 확인하세요.

증여세 시가 평가와 신고 기한
1	주택 증여재산 가액은 시가로 평가하므로 공시가격 4억 원 주택도 실거래가가 6억 원이면 시가 6억 원으로 잡힐 수 있습니다.
2	증여세 신고 기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
3	배우자에게 증여한 주택을 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용됩니다.

증여세는 타인에게 재산을 무상으로 받는 경우 수증자(받는 사람)가 납부하는 세금입니다.

증여세란 무엇인가 — 과세 원칙 이해

증여세는 증여받은 재산의 가액을 기준으로 부과하는 국세입니다.

증여자(주는 사람)가 아닌 수증자(받는 사람)가 납세의무자입니다.

부모가 자녀에게 주택을 증여하면 자녀가 증여세를 신고·납부한다는 뜻입니다.

증여세는 상속세 및 증여세법(이하 상증세법)에 따라 산정하며, 국세청 홈택스에서 신고합니다.

거주자가 비거주자에게 하는 증여도 과세 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

증여세 계산 — 과세표준 산출 단계

증여세 계산 첫 단계는 증여재산 가액을 확정하는 것입니다.

주택의 증여재산 가액은 원칙적으로 시가로 평가합니다.

시가는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지(총 9개월) 이내의 매매사례가액, 감정평가액, 유사 매매사례가액(비슷한 조건의 다른 부동산이 실제 거래된 가격) 순서로 적용합니다.

시가 산정이 어려운 경우에는 보충적 평가 방법(시가를 알기 어려울 때 쓰는 대체 평가)인 기준시가(공시가격)를 사용합니다.

예를 들어 공시가격이 4억 원인 주택도 인근 실거래가가 6억 원이라면 시가 6억 원으로 평가될 수 있습니다.

과세표준(세금을 매기는 기준 금액)은 ‘증여재산 가액 − 비과세·불산입 금액 − 증여재산 공제액’으로 계산합니다.

증여 전에 시가 산정 방식부터 확인해 두어야 하는 이유입니다.

증여세 계산 — 세율 구조와 누진공제

증여세 계산 시 적용하는 세율은 과세표준 구간별 누진세율입니다(2025년 기준).

과세표준 구간에 따른 증여세율과 누진공제액
과세표준 구간	세율과 누진공제액
1억 원 이하	세율 10%, 누진공제액 없음
1억 원 초과 5억 원 이하	세율 20%, 누진공제액(구간별 세율 차이를 조정해 빼 주는 금액) 1,000만 원
5억 원 초과 10억 원 이하	세율 30%, 누진공제액 6,000만 원
10억 원 초과	세율이 40% 이상으로 높아집니다
30억 원 초과(최고 구간)	세율 50%, 누진공제액 4억 6,000만 원

산출세액은 ‘과세표준 × 세율 − 누진공제액’으로 계산합니다.

증여재산 공제 — 관계별 한도 정리

증여재산 공제는 수증자와 증여자의 관계에 따라 한도가 다릅니다.

관계에 따라 달라지는 증여재산 공제 한도
증여자와 수증자의 관계	10년간 공제 한도
배우자에게 증여하는 경우	6억 원
직계존속(부모·조부모)에게서 받거나 직계비속(자녀·손자녀)에게 증여하는 경우	5,000만 원
직계존속에게서 받는 수증자가 미성년자인 경우	2,000만 원
기타 친족(형제자매, 4촌 이내 혈족 및 인척)	1,000만 원

공제 한도는 해당 관계 전체 증여자로부터 10년간 합산한 금액을 기준으로 합니다.

증여재산 공제 한도는 10년 단위로 다시 열리므로 증여 일정을 짤 때 이 주기를 함께 놓고 봐야 합니다.

증여세 계산 실전 예시 — 자녀에게 주택 증여

부모가 성인 자녀에게 시가 7억 원 주택을 증여하는 경우로 따라가 보겠습니다.

성인 자녀에게 시가 7억 원 주택을 증여할 때
계산 단계	금액
증여재산 가액	7억 원
직계존속 공제	5,000만 원
과세표준	7억 원 − 5,000만 원 = 6억 5,000만 원
적용 세율	5억 원 초과 10억 원 이하 구간이므로 30%
산출세액	6억 5,000만 원 × 30% − 6,000만 원 = 1억 3,500만 원
신고 세액공제 3% 적용 후 납부세액	약 1억 3,095만 원

같은 주택을 배우자에게 증여하면 공제 6억 원 적용 후 과세표준이 1억 원이 되어 세액이 크게 줄어듭니다.

배우자 증여 활용 절세 전략

배우자 증여 공제 6억 원은 10년 단위로 초기화되므로 장기적 분산 증여가 효과적입니다.

10년 이상 간격으로 두 차례 증여하면 최대 12억 원까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

부부 공동명의로 전환하면 양도소득세 계산 시에도 공제가 분산되어 절세 효과가 있습니다.

다만 배우자 증여 후 10년 이내에 해당 주택을 양도하면 이월과세가 적용됩니다.

이월과세란 증여자의 당초 취득가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 산정하는 제도입니다(소득세법 제97조의2).

배우자 증여 후 단기 양도는 절세 효과가 사라질 수 있어 신중하게 결정해야 합니다.

결국 증여 시점과 양도 시점의 간격을 충분히 두는 것이 핵심입니다.

직계존속 공제와 배우자 공제는 관계별로 따로 적용되므로 어떻게 조합하느냐에 따라 결과가 달라집니다.

자녀 분할 증여와 사전 증여 전략

자녀가 여럿인 경우 주택을 지분으로 나누어 증여하면 공제 한도를 각각 적용받을 수 있습니다.

두 자녀에게 각각 50% 지분을 증여하면 공제 5,000만 원씩 총 1억 원을 공제합니다.

미성년 자녀는 만 19세 이전과 이후로 나누어 증여하면 공제를 두 번 받을 수 있습니다.

미성년 기간에 2,000만 원, 성년 이후에 5,000만 원을 증여하면 총 7,000만 원 공제가 가능합니다.

사전 증여로 향후 상속 재산을 미리 이전하면 상속세 부담도 낮출 수 있습니다.

다만 상속개시일 10년(상속인) 또는 5년(비상속인) 이내 증여재산은 상속재산에 합산하여 과세합니다.

사전 증여를 상속 예상 시기보다 충분히 앞서 실행해야 하는 이유입니다.

증여세 신고 기한과 신고 방법

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.

예를 들어 3월 15일에 증여받았다면 신고 기한은 6월 30일입니다.

기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 신고 세액공제로 받을 수 있습니다.

신고는 수증자의 주소지 관할 세무서에 직접 방문하거나 국세청 홈택스에서 전자 신고할 수 있습니다.

홈택스에서는 ‘세금 신고 → 증여세 신고 → 일반 증여 신고’ 메뉴를 통해 접수합니다.

신고를 하지 않으면 무신고 가산세 20%(부정 무신고는 40%)와 납부 지연 가산세가 추가됩니다.

과세표준이 세율 구간 경계에 걸쳐 있다면 전문가 상담을 거치는 편이 안전합니다.

증여세 신고 필요 서류

증여세 신고 시 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서를 작성하여 제출합니다.

주택 증여 시에는 증여계약서(또는 부동산 증여를 확인할 수 있는 서류)가 필요합니다.

증여 주택의 등기부등본(등기사항전부증명서)도 함께 제출해야 합니다.

시가 입증을 위해 감정평가서나 매매사례 확인 서류를 추가로 첨부하면 유리합니다.

친족 관계 확인을 위한 가족관계증명서도 제출 서류에 포함됩니다.

부동산 취득세 신고와 이전 등기도 증여세 신고와 함께 진행해야 하므로 일정을 묶어 관리하는 것이 좋습니다.

증여세 계산 시 취득세 부담도 함께 확인

증여세 계산 외에도 주택 증여 시 취득세가 별도로 발생합니다.

증여로 인한 주택 취득세율은 원칙적으로 3.5%입니다(지방세법 제11조 기준).

단, 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 원칙적으로 12%의 중과세율이 적용되나, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속이 증여받는 등 일정 예외에는 기본세율 3.5%가 적용됩니다.

취득세 과세표준은 증여 시점의 시가 인정액(감정평가액 또는 공시가격)을 기준으로 합니다.

그래서 증여 전에 취득세와 증여세를 모두 합산한 총 세부담을 미리 계산해 두어야 합니다.

증여로 인한 취득세는 취득일(증여 계약일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다.

◆ 취득세 계산: 세율 구간별 산출 방법은 아래 글에서 확인할 수 있습니다. 주택 취득세 계산 방법과 세율 구조 바로 확인하기

증여세 계산 시 유의사항 — 이월과세와 합산과세

증여세 계산 과정에서 놓치기 쉬운 핵심 주의사항이 두 가지 있습니다.

첫째, 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내 양도하면 이월과세가 적용됩니다.

이 경우 취득가액은 증여 당시 평가액이 아닌 증여자의 원래 취득가액으로 계산합니다.

둘째, 동일인으로부터 10년간 받은 증여재산은 합산하여 과세표준을 계산합니다.

8년 전에 3,000만 원을 증여받은 뒤 다시 4,000만 원을 받으면 두 금액을 합산한다는 뜻입니다.

합산 후 과세표준에서 공제 한도를 차감하므로 공제 초기화 시점을 정확히 확인해야 합니다.

증여세와 양도세 절세 전략은 서로 맞물리므로 전문가 상담을 병행하는 것이 안전합니다.

◆ 장기보유특별공제: 증여 이후 양도 시 절세 방법은 아래 글에서 확인할 수 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제 조건과 공제율 바로 확인하기

증여세 분납과 연부연납 제도

세액을 한 번에 내기 어려울 때 쓸 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

한 번에 내기 어려울 때 쓰는 납부 방법
납부 방법	요건과 내용
분납	납부할 증여세가 1,000만 원을 초과하면 신청할 수 있고, 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나머지 세액을 나누어 냅니다. 납부세액이 2,000만 원 이하이면 1,000만 원 초과분을, 2,000만 원 초과이면 세액의 50% 이하를 분납합니다
연부연납	증여세가 2,000만 원을 초과하면 관할 세무서에 신청할 수 있으며, 최대 5년(또는 상속세는 10년)까지 허용되고 기간 중 연부연납 가산금이 부과됩니다
물납	증여세는 2016년 폐지되어 허용되지 않습니다

연부연납(年賦年納)은 세금을 일정 기간에 걸쳐 나누어 납부하는 제도이며, 가산금까지 포함한 총비용을 사전에 확인해야 합니다.

물납이 막혀 있는 만큼 납부 재원 마련이 어렵다면 연부연납 신청을 적극 검토해야 합니다.

임대사업자 등록과 증여 절세 연계 전략

증여받은 주택을 임대사업자로 등록하면 추가 세제 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

장기일반민간임대주택으로 등록하면 임대 기간 중 종합부동산세 합산배제(여러 주택의 공시가격을 합산 과세하는 대상에서 빼 주는 것)를 받을 수 있습니다.

합산배제 요건은 수도권 공시가격 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하(매입 장기일반 기준)입니다.

임대소득이 연 2,000만 원 이하이면 종합과세와 분리과세(다른 소득과 합치지 않고 14% 단일세율로 따로 매기는 방식) 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.

다만 등록 임대사업자로서 의무 임대 기간을 채우지 않고 자진 등록 말소하면 세제 혜택이 소급 취소될 수 있습니다.

증여와 임대사업자 등록을 연계하려면 사전에 구체적인 절세 시뮬레이션을 거쳐야 합니다.

◆ 임대사업자 등록: 증여받은 주택을 임대사업자로 등록할 때의 절차와 혜택은 아래 글에서 확인할 수 있습니다. 임대사업자 등록 신청 방법과 혜택 바로 확인하기

자주 묻는 질문 — 증여세 계산 Q&A

Q1. 부모 명의 주택을 자녀에게 무상으로 이전하면 반드시 증여세가 발생하나요?

네, 공제 한도를 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 발생합니다.

성인 자녀의 경우 10년간 5,000만 원이 공제 한도이므로, 시가 5,000만 원 이하 주택이라면 세액이 없을 수 있습니다.

단 과세표준이 0원이더라도 증여세 신고는 의무이므로 신고는 반드시 해야 합니다.

Q2. 부담부증여(채무 포함 증여)는 증여세 계산 방법이 다른가요?

부담부증여(채무와 함께 재산을 넘기는 증여)는 채무 부분을 유상 양도로 봅니다.

따라서 채무 상당액은 증여자에게 양도소득세가, 나머지 순수증여 부분은 수증자에게 증여세가 부과됩니다.

예를 들어 시가 6억 원 주택에 대출 2억 원이 있다면, 2억 원은 양도소득세 과세, 4억 원은 증여세 과세 대상입니다.

Q3. 증여 후 10년이 지나면 같은 자녀에게 또 증여해도 공제받을 수 있나요?

네, 공제 한도는 10년 단위로 갱신됩니다.

10년이 지난 뒤 새로 증여하면 직계존속 공제 5,000만 원을 다시 적용받을 수 있습니다.

따라서 장기적으로 분산 증여를 계획하면 총 세부담을 크게 낮출 수 있습니다.

위 단계를 따라가며 본인 사안을 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.

구체적인 개별 사안은 세무사 등 전문가 또는 관할 세무서에 확인하는 것을 권장합니다.

※ 출처: 국세청(hometax.go.kr), 행정안전부(wetax.go.kr), 관련 정부 기관 공식 사이트

증여 전 확인할 항목 (인쇄해서 쓰세요)
☐	증여 전에 시가 산정 방식부터 꼼꼼히 확인하기
☐	직계존속 증여의 10년간 5,000만 원 공제 한도 확인하기
☐	수증자가 미성년자면 공제 한도가 2,000만 원으로 줄어드는지 확인하기
☐	동일인에게서 10년간 받은 증여재산 합산 여부 따져 보기
☐	증여 전에 취득세와 증여세를 합산한 총 세부담 미리 계산하기
☐	증여 주택의 등기부등본(등기사항전부증명서) 준비하기
☐	납부세액이 1,000만 원을 넘으면 분납 신청 가능한지 알아보기
☐	과세표준이 0원이어도 신고 의무가 있다는 점 챙기기