오늘은 청약 가점 배점 기준을 항목별로 쉽게 풀어 정리해 드리겠습니다.
가점제 점수를 어떻게 올려야 할지 막막하게 느끼셨던 분들이 많을 겁니다.
무주택 기간 산정 시작일을 몰라 점수를 잘못 계산하는 경우도 적지 않습니다.
청약 가점 배점 핵심을 이해하면 당첨 확률을 크게 높일 수 있습니다.
가점제는 민영주택 일반공급에서 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간 세 항목으로 점수를 산정합니다.
총 만점은 84점이며, 항목별로 배점 비중이 크게 다릅니다.
이 글에서는 항목별 청약 가점 배점 기준과 점수를 올리는 실전 전략을 정리합니다.
청약 가점제란 무엇인가
가점제는 민영주택 일반공급 청약에서 경쟁이 있을 때 당첨자를 선정하는 방식입니다.
추첨제(무작위 당첨)와 달리, 사전에 정해진 항목별 청약 가점 배점 합산으로 순위를 매깁니다.
따라서 가점이 높을수록 인기 단지에서 당첨될 가능성이 높아집니다.
국토교통부가 주택공급에 관한 규칙으로 항목과 점수를 정하며, 청약홈(청약Home) 공식 안내에서 모의 가점 계산을 할 수 있습니다.
가점제가 적용되는 면적과 지역 비율은 규제지역 여부에 따라 달라집니다.
단지별 가점제·추첨제 비율은 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.
청약 가점 배점 세 항목 한눈에 보기
가점은 무주택 기간(최대 32점)·부양가족 수(최대 35점)·청약통장 가입 기간(최대 17점)으로 구성됩니다.
특히 부양가족 수가 35점으로 배점이 가장 큰 항목입니다.
무주택 기간이 두 번째로 큰 항목이며, 기간이 길수록 점수가 올라갑니다.
청약통장 가입 기간은 17점으로 배점이 가장 작지만, 15년 이상을 유지해야 만점을 받습니다.
세 항목의 합산 최고점은 84점이고, 동점자는 청약통장 가입 기간이 긴 사람을 우선 당첨자로 결정합니다.
제 생각에는 청약 신청 전에 청약홈 모의 계산기로 본인 가점을 먼저 직접 확인해 보시는 것이 가장 확실합니다.
무주택 기간 청약 가점 배점 기준
무주택 기간 항목의 청약 가점 배점 범위는 0점(유주택자 또는 만 30세 미만 미혼 무주택자)부터 32점(15년 이상)까지이며, 무주택 기간이 1년 미만인 경우에는 2점이 부여됩니다.
만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 기간을 산정합니다.
예를 들어 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다.
무주택 기간 1년 미만이면 2점, 이후 1년이 늘 때마다 2점씩 증가합니다.
따라서 15년 이상 무주택을 유지하면 만점 32점을 받습니다.
가점 산정 기준일은 청약 신청일이 아니라 입주자모집공고일(분양 단지가 입주자 모집을 공식 공고한 날)입니다.
반면 공고일 이후에 주택을 처분해도 그 청약의 무주택 기간 점수에는 반영되지 않습니다.
세대원 중 누구라도 주택을 소유하면 무주택으로 인정되지 않으므로 주의해야 합니다.
무주택으로 인정되는 소형·저가 주택 기준
소형·저가 주택 1채를 보유해도 청약에서 무주택자로 간주하는 예외 기준이 있습니다.
2024년 12월 18일 개정 현행 기준으로, 아파트가 아닌 주택(다세대·연립·단독·도시형생활주택 등) 1채에 해당해야 합니다.
전용 85㎡ 이하이고, 공시가격이 수도권 5억 원·지방 3억 원 이하여야 합니다.
또한 세대원 전원이 이 1채 외에 다른 주택을 보유하지 않아야 합니다.
해당 기준은 청약홈에서 최신 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.
부양가족 수 청약 가점 배점 기준
부양가족 수 항목의 청약 가점 배점은 0명(5점)부터 6명 이상(35점)까지 설정되어 있습니다.
부양가족 1명당 5점씩 더해지며, 신청자 본인은 포함하지 않습니다.
배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족으로 인정됩니다.
직계존속(부모·조부모 등)은 신청자가 세대주이면서 3년 이상 같은 주민등록표에 등재되어야 합니다.
배우자의 직계존속도 같은 조건을 충족하면 부양가족으로 인정받습니다.
단, 직계존속과 그 배우자가 주택을 보유하고 있으면 부양가족에서 제외됩니다.
만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 1년 이상 같은 주민등록표에 등재되어야 인정됩니다.
게다가 이 등재 요건을 3년으로 강화하는 개정이 2026년 4월 입법예고 상태이므로, 최신 기준은 청약홈에서 확인하시기 바랍니다.
만 30세 미만 미혼 자녀는 별도 등재 기간 요건 없이 같은 세대원이면 부양가족으로 인정됩니다.
여러분이 놓치기 쉬운 부분은 세대원 중 한 명이라도 주택을 보유하면 무주택 기간이 인정되지 않는다는 점입니다.
청약통장 가입 기간 배점 기준
청약통장 가입 기간 항목의 청약 가점 배점은 6개월 미만(1점)부터 15년 이상(17점)까지입니다.
6개월 미만이면 1점, 6개월 이상~1년 미만은 2점이며, 이후 1년이 늘 때마다 1점씩 올라갑니다.
결국 15년 이상을 유지해야 최고점 17점을 받습니다.
또한 2024년 3월 25일부터 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자의 청약통장 가입 기간 50%를 최대 3점 범위에서 합산할 수 있습니다.
예를 들어 본인 통장 5년(7점)에 배우자 통장이 4년 있으면, 배우자 기간의 50%인 2년이 인정되어 3점이 더해져 통장 항목은 10점이 됩니다(배우자 통장이 2년 이상이면 가산점은 3점으로 고정).
단, 합산 점수는 3점을 초과할 수 없으므로, 배우자 통장이 오래될수록 최대 3점의 가산이 가능합니다.
주택청약종합저축은 가입 은행을 변경(타행 이전)할 수 없으니, 최초 가입 시 신중하게 선택해야 합니다.
가점제·추첨제 비율 적용 기준
청약 가점 배점 제도가 실제로 적용되는 비율은 규제지역 여부와 주택 면적에 따라 다릅니다.
2023년 4월 1일 개정 현행 기준으로, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 전용 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%입니다.
규제지역 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점 70%·추첨 30%입니다.
투기과열지구 전용 85㎡ 초과는 가점 80%·추첨 20%이고, 조정대상지역 85㎡ 초과는 가점 50%·추첨 50%입니다.
비규제지역은 전용 85㎡ 이하에서 가점제를 최대 40%까지 적용할 수 있으며, 지자체가 결정합니다.
비규제지역 85㎡ 초과는 전량 추첨제로 공급할 수 있습니다.
따라서 신청 전 해당 단지의 모집공고문에서 정확한 비율을 확인해야 합니다.
규제지역 지정 현황은 청약홈 규제지역 정보 페이지에서 확인할 수 있습니다.
청약 가점 배점 점수 계산 예시
청약 가점 배점 합산 방식을 예시로 살펴보겠습니다.
무주택 기간 10년이면 22점, 부양가족 2명(배우자+자녀 1명)이면 15점, 청약통장 가입 기간 8년이면 10점입니다.
따라서 이 경우 합산 가점은 22 + 15 + 10 = 47점이 됩니다.
반면 무주택 기간 15년(32점)·부양가족 4명(25점)·통장 15년 이상(17점)이면 합산 74점으로 상당히 높은 편입니다.
한편 부양가족이 6명 이상이고 나머지 항목도 만점이면 84점 만점이 됩니다.
실제 단지별 당첨 커트라인은 청약홈 당첨자 정보에서 조회할 수 있습니다.
저는 입주자모집공고문에서 가점제와 추첨제 비율을 꼭 먼저 확인하는 것을 강력히 권해 드립니다.
청약 가점 배점 점수 올리는 전략
청약 가점 배점 점수를 올리는 가장 효과적인 방법은 무주택 기간을 최대한 유지하는 것입니다.
특히 주택을 취득하거나 세대원이 주택을 보유하면 무주택 기간이 초기화되므로 유의해야 합니다.
부양가족 항목에서는 직계존속과의 주민등록 합가를 미리 준비하는 것이 중요합니다.
3년 이상 동일 등록표에 등재해야 인정되므로, 청약 시기를 역산해 합가 시점을 결정해야 합니다.
청약통장은 가능한 한 일찍 가입하고 납입을 유지하는 것이 유리합니다.
또한 배우자 통장 가입 기간을 최대 3점 범위에서 가산받을 수 있으므로, 배우자도 청약통장을 오래 유지하는 것이 도움이 됩니다.
결국 가점을 높이려면 장기적인 계획이 필요하고, 단기간에 올릴 수 있는 폭은 크지 않습니다.
가점 향상이 단기간 어렵다면 추첨제 물량이 많은 면적을 전략적으로 선택하는 것도 방법입니다.
가점 산정 시 유의해야 할 주의사항
가점 산정 기준일은 반드시 입주자모집공고일임을 다시 강조합니다.
공고일 이후에 세대원 변경·주택 처분 등이 이루어져도 그 청약의 점수에는 반영되지 않습니다.
부양가족으로 인정받으려는 직계존속이 주택을 보유 중이면 인정이 불가하므로, 미리 확인해야 합니다.
허위 가점 기재는 부적격 당첨 취소로 이어지며, 수도권·투기과열지구 기준 1년간 청약 신청이 제한됩니다.
부적격 제재 기간은 최대 1년이며, 이는 투기과열지구 당첨에 따른 재당첨 제한(10년)과 별개입니다.
게다가 가점 항목 관련 서류(주민등록등본·혼인관계증명서 등)는 공고일 기준으로 발급·제출해야 합니다.
한편 청약통장 명의변경은 가입자 사망 시 상속인에게만 가능하고, 은행 간 이전도 불가합니다.
특별공급과 가점제의 관계
특별공급은 가점제를 적용하지 않으며, 별도의 자격 요건으로 공급합니다.
따라서 가점이 낮더라도 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양 등 특별공급 자격이 있으면 별도로 신청할 수 있습니다.
특별공급과 일반공급(가점제·추첨제)은 같은 단지에서 동시에 신청할 수 없는 경우가 많으므로 공고문을 확인해야 합니다.
특별공급은 원칙적으로 1세대 1회 당첨이 가능하나, 2024년 3월 25일 이후 혼인특례·출산특례 예외 조항이 신설되었습니다.
◆ 청약 특별공급 종류와 자격 요건 완벽 정리: 특별공급 유형별 자격 기준과 신청 방법을 상세히 확인할 수 있습니다. 청약 특별공급 종류와 자격 요건 바로 확인하기
동점자 처리 기준이 청약통장 가입 기간이므로, 통장은 가능한 한 일찍 만들어 두는 것이 유리하다고 생각합니다.
청약 가점 배점 모의 계산 방법
청약 가점 배점 모의 계산은 청약홈(applyhome.co.kr)의 ‘청약 가점 계산기’를 활용하면 편리합니다.
무주택 기간 시작일·부양가족 현황·청약통장 가입일을 입력하면 자동으로 총점을 산출해 줍니다.
또한 입주자모집공고일 기준으로 각 항목의 점수가 달라질 수 있으므로, 공고 후 재계산하는 것이 정확합니다.
청약홈 당첨자 발표 메뉴에서 과거 단지별 당첨 최저 가점을 조회할 수 있어, 목표 가점 수립에 활용할 수 있습니다.
이미 청약통장 1순위 조건과 관련 내용을 정리한 기발행 글도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.
◆ 청약통장 1순위 조건과 충족 방법 완벽 정리: 1순위 자격 요건과 충족 방법을 확인할 수 있습니다. 청약통장 1순위 조건 바로 확인하기
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 부양가족 수에 본인은 포함되나요?
본인은 부양가족 수에 포함되지 않습니다.
배우자·직계존속·자녀 등 요건을 충족한 가족만 부양가족으로 산정합니다.
따라서 1인 가구(배우자·자녀·존속 없음)는 부양가족 0명으로 기본 5점이 부여됩니다.
Q2. 무주택 기간 중 소형 주택 1채를 보유하면 가점이 0점이 되나요?
아파트가 아닌 주택으로 전용 85㎡ 이하·공시가격 수도권 5억·지방 3억 원 이하 요건을 모두 충족하면 무주택자로 간주합니다.
따라서 이 조건을 충족하면 무주택 기간이 계속 인정됩니다.
단, 이 기준 외의 주택을 보유하면 무주택 기간이 0으로 초기화되므로 신중하게 확인해야 합니다.
Q3. 배우자 청약통장 가입 기간 합산은 어떻게 신청하나요?
별도의 신청 절차 없이 청약홈에 공고된 입주자모집공고 기준으로 자동 반영됩니다.
청약 신청 시 배우자 통장 정보가 연동되어 최대 3점이 가산됩니다.
단, 민영주택 일반공급 가점제에만 적용되며 국민주택·특별공급에는 적용되지 않습니다.
Q4. 가점 동점자가 발생하면 어떻게 결정되나요?
가점 총점이 같으면 청약통장(입주자저축) 가입 기간이 긴 사람이 우선 당첨자로 결정됩니다.
동점자는 추첨이 아니라 청약통장(입주자저축) 가입 기간이 긴 사람을 우선 당첨자로 결정하므로, 1점 차이뿐 아니라 통장 가입 기간도 당락에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 경쟁이 치열한 단지에서는 1점 차이가 당락을 가를 수 있습니다.
오늘 정리한 항목 순서대로 본인 가점을 직접 점검해 보시길 응원합니다.
함께 확인할 청약 관련 정보
청약 가점 배점 외에도 청약 전반의 절차와 주의사항을 함께 확인하면 준비에 도움이 됩니다.
무순위 청약(사후접수)은 가점제가 아닌 별도 방식으로 공급되므로, 가점이 낮아도 도전할 수 있습니다.
분양권을 취득하면 전매(분양받은 분양권을 다른 사람에게 되파는 것) 조건과 제한 기간도 반드시 확인해야 합니다.
또한 청약 이후 주택 취득 단계에서 취득세 계산도 미리 파악해 두면 자금 계획에 유리합니다.
◆ 주택 취득세 계산 방법과 세율 구조 완벽 정리: 취득세 세율 구조와 계산 방법을 확인할 수 있습니다. 주택 취득세 계산 방법 바로 확인하기
개별 사안의 청약 가점 산정이나 세무 판단은 공식 기관(청약홈·관할 주민센터)이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
※ 출처: 국토교통부(molit.go.kr), 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr), 주택공급에 관한 규칙