셀프 등기, 등기소 사용자등록 없이는 전자신청이 안 됩니다

[한 줄 요약] 셀프 등기, 전자신청 권한이 등기소 방문 뒤에야 열려 준비를 잔금일보다 훨씬 앞서 시작해야 합니다.

안녕하세요?

잔금 무렵이 되면 법무사 비용 견적을 듣게 됩니다. 직접 하면 얼마나 아낄 수 있을까 하는 생각이 스치기 마련이지요.

할 수는 있는데 순서가 중요합니다. 오늘은 언제부터 움직여야 하는지 거슬러 올라가 봅니다.

직접 등기를 신청하는 길은 두 갈래입니다. 등기소에 가서 서면으로 내거나, 인터넷등기소로 전자신청을 합니다.

그러면 전자신청은 집에서 바로 될까요. 아닙니다. 최초 한 번은 등기소를 찾아가 사용자등록을 마쳐야 하고, 그 등록의 유효기간은 3년입니다.

아래에 준비물과 창구를 날짜 순으로 벌려 두었습니다.

이 글은 2026년 6월 23일 기준으로 정리했습니다. 이후 제도와 금액이 바뀌었을 수 있으니 글 맨 아래 안내한 곳에서 최신 내용을 확인하세요.

셀프 등기 전자신청과 비용
1	인터넷등기소 전자신청은 최초 1회 등기소를 방문해 사용자등록을 마쳐야 이용할 수 있고, 유효기간은 3년입니다.
2	소유권·근저당 등기신청수수료는 서면 신청 18,000원, 이폼 13,000원, 전자신청 10,000원입니다.
3	취득세 신고와 납부는 잔금 지급일로부터 60일 안에 마쳐야 합니다.

셀프 등기란 무엇인가

셀프 등기 절차는 법무사 없이 직접 등기를 신청하는 방법입니다.

부동산 소유권 변동이 생기면 소유자는 등기를 신청할 의무가 있습니다.

신청 창구는 대법원 인터넷등기소를 통한 온라인 접수도 열려 있습니다.

법무사 보수를 절감할 수 있어 비용 부담이 줄어드는 것이 가장 큰 이점입니다.

주요 신청 유형은 소유권이전등기, 근저당권 설정 등기, 말소 등기입니다.

셀프 등기 대상 유형 정리

같은 등기라도 유형에 따라 직접 해 볼 만한 것과 맡기는 편이 나은 것이 갈립니다.

직접 신청해 볼 만한 등기와 맡기는 편이 나은 등기
등기 유형	신청 시점과 난이도
소유권이전등기	매매·증여·상속 등 권리 변동이 생겼을 때 신청합니다
근저당권 설정 등기	대출 실행 시 금융기관 요청으로 함께 진행합니다
근저당권 말소 등기	대출 상환 후 직접 신청할 수 있는 대표적인 유형입니다
상속 등기(관계자가 많거나 분쟁이 있는 경우)	전문가 도움이 권장됩니다
법인이 당사자인 등기	절차가 복잡해 초보자에게 적합하지 않습니다

셀프 등기를 시작하기 전에는 등기부등본 갑구와 을구부터 꼼꼼히 읽어 두는 것이 안전합니다.

셀프 등기 전 확인해야 할 사항

등기를 신청하기 전 등기부등본을 열람해 현재 권리관계를 반드시 확인합니다.

가압류·가처분·경매개시결정등기 등 위험 표시가 있으면 거래를 재검토해야 합니다.

권리관계는 잔금 지급 당일에도 한 번 더 확인해 두는 편이 안전합니다.

취득세 납부 영수증은 등기 신청의 필수 첨부 서류이므로 미리 준비해야 합니다.

인터넷등기소 전자신청을 이용하려면 최초 1회 등기소 방문 사용자등록(유효기간 3년)이 선행되어야 합니다.

◆ 갑구 을구 보는 법: 권리관계 확인 전 등기부등본 갑구·을구 분석이 필요합니다. 등기부등본 갑구·을구 바로 확인하기

셀프 등기 비용 계산 방법

셀프 등기 비용은 크게 취득세, 등록면허세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입비로 구성됩니다.

취득세는 부동산 소재지 기준으로 위택스(서울은 이택스)에서 신고·납부합니다.

예를 들어 서울 소재 주택은 이택스(etax.seoul.go.kr)에서 취득세를 납부합니다.

이 가운데 등기신청수수료는 신청 방식과 등기 종류에 따라 금액이 정해져 있습니다.

신청 방식에 따라 갈리는 등기신청수수료
등기 종류	서면 신청	이폼	전자신청
소유권·근저당 설정·이전 등기	18,000원	13,000원	10,000원
말소·변경·경정 등 그 밖의 등기	4,000원	2,000원	1,000원

국민주택채권은 주택 취득 시 의무 매입 후 즉시 매도하면 할인 손실분만 실비용이 됩니다.

결국 법무사 보수 절감분과 비교하면 셀프 등기 비용 절감 효과가 상당합니다.

취득세 신고와 납부 절차

취득세 납세지는 부동산 소재지 기준이며 거주지와 무관합니다.

서울 소재 부동산은 이택스(etax.seoul.go.kr), 그 외 지역은 위택스(wetax.go.kr)에서 납부합니다.

취득세 신고·납부 기한은 잔금 지급일로부터 60일 이내입니다.

취득세 감면 요건(생애최초, 출산·양육 등)에 해당한다면 신고 시 감면 신청을 함께 진행합니다.

납부를 마친 뒤에는 영수증을 출력해 등기 신청 서류에 첨부합니다.

말소 등기처럼 단순한 유형부터 시작하면 절차에 익숙해지기 수월합니다.

셀프 등기 필요 서류 목록

소유권이전등기를 기준으로 하면 서류는 준비 주체별로 이렇게 나뉩니다.

소유권이전등기에 들고 갈 서류
준비 주체	서류
매도인	등기필정보(또는 등기권리증), 인감증명서(부동산 매도용), 주민등록초본
매수인	주민등록등본, 취득세 납부 영수증, 국민주택채권 매입 영수증
양쪽 공통	부동산매매계약서 원본, 토지·건물 등기사항전부증명서

특히 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내 서류를 준비해야 합니다(부동산등기규칙 제62조에 규정된 유효기간 기준).

주민등록초본은 매도인의 주소 변동 이력이 모두 포함된 것으로 발급받아야 합니다.

증여 등기라면 증여계약서와 증여자 인감증명서가 추가로 필요합니다.

등기 신청서 작성 방법

등기 신청서는 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 양식을 내려받아 작성합니다.

신청서에는 부동산 표시, 등기 원인, 신청인 정보, 등록면허세액 등을 기재합니다.

등기 원인 날짜는 매매계약서의 잔금 지급일을 기준으로 씁니다.

거래가액란에는 실제 매매금액을 정확히 적어야 합니다.

인터넷등기소의 이폼 서비스를 이용하면 자동으로 서식이 채워져 오류를 줄일 수 있습니다.

작성을 마치면 서류 일체를 출력해 관할 등기소에 방문 제출하거나 전자신청을 이용합니다.

인터넷등기소 전자신청 이용 방법

전자신청을 이용하면 등기소 방문 없이 온라인으로 신청을 완료할 수 있습니다.

단, 최초 1회 등기소를 직접 방문해 사용자등록을 완료해야 전자신청 권한이 부여됩니다.

사용자등록 유효기간은 3년이며 만료 전 갱신이 필요합니다.

전자신청 시 공동인증서 또는 간편인증으로 본인 확인 후 서류를 스캔해 업로드합니다.

소유권이전등기처럼 공동신청이 필요한 경우 매도인 측도 전자서명에 참여해야 합니다.

매도인이 전자서명에 협조하지 않으면 결국 방문 신청으로 전환해야 합니다.

◆ 등기부등본 발급: 신청 전 등기부등본을 직접 발급받아 권리관계를 먼저 확인하세요. 등기부등본 셀프 발급 방법과 확인 절차 바로 확인하기

잔금일 당일 등기부등본을 다시 떼어 보는 일은 습관으로 굳혀 두는 편이 좋습니다.

셀프 등기 방문 신청 절차

방문 신청은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원 등기국 또는 등기소에서 합니다.

서류 일체를 준비해 접수 창구에 제출하면 담당자가 서류를 검토합니다.

등기신청수수료는 방문 신청 기준 소유권·근저당 이전 등기 18,000원이며, 인터넷등기소 전자납부나 등기소 무인납부기·은행 등에서 납부한 뒤 영수증을 첨부합니다(수입인지가 아니라 등기신청수수료로 납부).

접수 후 통상 3~5 영업일 이내에 등기가 완료되며 등기필정보가 우편으로 발송됩니다.

절차가 단순해 전자신청 사용자등록을 해 두지 않은 경우에는 방문 신청이 적합합니다.

셀프 등기 신청 후 확인 절차

등기 완료 후 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자 변경을 확인합니다.

새로운 소유자명과 취득 원인 날짜가 정확히 기재되어 있는지 반드시 확인합니다.

근저당권·전세권 등 권리 설정 사항이 올바르게 등재되었는지도 함께 봅니다.

말소 등기의 경우 해당 권리가 ‘말소사항 포함’ 발급본에서 붉은 선으로 표시되는지 확인합니다.

오류가 있으면 경정등기를 신청해 수정할 수 있으므로 즉시 관할 등기소에 문의합니다.

셀프 등기 주의사항

셀프 등기 신청 서류에 오류가 있으면 보정 명령이 내려지고 처리가 지연됩니다.

특히 인감증명서의 용도 기재(‘부동산 매도용’)를 반드시 확인해야 합니다.

취득세를 신고 기한(잔금일로부터 60일) 내에 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다.

국민주택채권 매입을 누락하면 등기 신청이 반려될 수 있으므로 사전 매입이 필수입니다.

반면 법무사가 대리하는 경우 이 모든 사항을 위임할 수 있으므로 복잡한 거래는 전문가 상담이 권장됩니다.

개별 사안은 관할 등기소 또는 법무사·변호사 등 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

인터넷등기소 전자신청 사용자등록은 미리 등기소에 방문해 처리해 두면 당일 여유가 생깁니다.

셀프 등기 기간과 처리 일정

방문 신청의 경우 접수 후 통상 3~5 영업일 이내 처리됩니다.

전자신청은 처리 속도가 더 빠를 수 있으나 등기소 사정에 따라 달라집니다.

그래서 잔금 지급일에 맞춰 여유 있는 일정을 잡아 두는 것이 좋습니다.

등기 완료 전까지는 법적으로 소유권이 이전되지 않으므로 등기 완료를 반드시 확인합니다.

취득세 신고·납부와 등기 신청은 같은 날 진행하는 것이 일반적입니다.

셀프 등기 자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 법무사 없이 혼자 등기 신청이 정말 가능한가요?

네, 부동산등기법상 본인이 직접 신청하는 것은 합법이며 인터넷등기소에서도 가능합니다.

단, 서류 준비와 신청서 작성에 시간이 걸리므로 사전에 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

Q2. 전자신청과 방문 신청 중 무엇이 더 편리한가요?

전자신청은 사용자등록(최초 1회 등기소 방문 필수) 완료 후에는 등기소 방문 없이 온라인으로 신청을 처리할 수 있어 편리합니다.

방문 신청은 별도 사전 등록 없이 서류만 갖추면 바로 접수할 수 있습니다.

따라서 처음 셀프 등기 신청하는 분은 방문 신청이 상대적으로 진입 장벽이 낮습니다.

Q3. 등기 신청 후 오류가 생기면 어떻게 하나요?

등기 완료 전에는 보정 명령에 따라 서류를 수정·보완해 재제출하면 됩니다.

등기 완료 후 오류는 경정등기(내용 수정)를 신청해 바로잡을 수 있습니다.

경정등기 신청은 관할 등기소 창구 또는 인터넷등기소에서 모두 가능합니다.

Q4. 셀프 등기 시 취득세 감면 신청도 함께 할 수 있나요?

네, 생애최초·출산·양육 감면 대상자는 위택스(서울은 이택스)에서 취득세 신고 시 감면 신청을 함께 할 수 있습니다.

감면 조건과 한도는 취득 시점 기준으로 확인해야 하며 관할 지자체 세무부서 확인을 권장합니다.

위 순서대로 서류와 절차를 하나씩 짚어 가며 진행하면 됩니다.

함께 확인하면 좋은 등기·거래 정보

셀프 등기 신청과 함께 관련 제도를 확인하면 더욱 안전한 거래가 가능합니다.

등기 신청 전 전세보증금 반환보증이나 임대차 계약 관련 정보도 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.

부동산 거래 후 발생하는 세금 문제 역시 관련 정보를 통해 미리 준비할 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 공식 안내에서 최신 등기 절차와 양식을 확인하세요.

◆ 근저당 말소 등기: 대출 상환 후 근저당 말소 등기도 셀프 등기 방식으로 신청할 수 있습니다. 근저당 말소 등기 셀프 신청 방법 바로 확인하기

◆ 취득세 감면 조건: 셀프 등기 신청 시 취득세 감면 조건도 함께 확인해 두세요. 취득세 감면 조건과 신청 방법 바로 확인하기

※ 출처: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 행정안전부 위택스(wetax.go.kr), 서울시 이택스(etax.seoul.go.kr)

셀프 등기 서류·기한 점검표 (인쇄해서 쓰세요)
☐	잔금 지급 당일에도 최종 등기부등본 다시 확인하기
☐	전자신청을 쓰려면 등기소에 방문해 사용자등록 먼저 끝내기
☐	인감증명서를 발급일로부터 3개월 이내 서류로 준비하기
☐	인감증명서 용도가 ‘부동산 매도용’으로 적혀 있는지 확인하기
☐	주민등록초본을 매도인 주소 변동 이력이 모두 포함된 것으로 발급받기
☐	국민주택채권을 신청 전에 미리 매입해 두기
☐	취득세 납부 영수증 출력해 등기 신청 서류에 첨부하기
☐	등기 완료 후 등기사항전부증명서 발급해 소유자 변경 확인하기